Метрополия требует жертв

В Киеве аренда относительно пристойной однокомнатной квартирки обойдется в $350–400, а в Москве, по данным российских агентств недвижимости, съем «единички» на самой окраине, но недалеко от станции метро, стоит $500–700. В Лондоне квартира на окраине потянет минимум на 1000 фунтов ($1820) в месяц; «единичка» в окраинном районе Будапешта обойдется в $230–270 с коммунальными платежами; аренда прекрасной «студии» в нецентральном районе Праги будет стоить $300.

С чем же связана такая дороговизна украинской и российской столиц? – С очень большой разницей уровней жизни столицы и регионов. Провинциалы, недовольные жизнью на малой родине, массово устремляются в столицу в поисках счастья. Ипотечное кредитование обходится дорого, купить квартиру сложно, строят мало и бестолково — поэтому цены на недвижимость непомерно «раздуты», соответственно, и аренда из-за переизбытка желающих обходится дорого. Кроме того, инвестиции в недвижимость – едва ли не единственный для украинцев способ уберечь и приумножить свои сбережения. Хозяева квартир рассматривают сдачу их в аренду как нечто вроде доходного и очень надежного депозита: помимо того, что сама квартира из года в год дорожает, она еще и за счет аренды приносит примерно 8% годовых в валюте. При такой доходности за 12,5 года недвижимость полностью себя окупает.

На чем экономят-1

Перегретость киевского рынка аренды отчасти объясняется тем, что хозяева обращаются за помощью к агентам, а не сдают квартиры самостоятельно. Риелторы получают комиссионные, которые прямо пропорциональны арендной ставке (как правило, это 50% платы за месяц), поэтому им выгодно устанавливать «адекватные рыночные цены». Впрочем, хозяева квартир не менее заинтересованы в том, чтобы сдать их подороже. Этот настрой прямо противоположен желаниям арендаторов. Общаясь с агентством, они и сейчас просят подыскать приличную квартиру за $150–250 в месяц. Но, разумеется, так и не находят. Впрочем, знающие люди утверждают, что дешевое жилье в Киеве существует. Но на его поиск уходит от нескольких месяцев до полугода. Хозяин такой квартиры не пользуется услугами посредников и размещает объявление о сдаче не в «Авизо», а в Интернете или на фонарных столбах. Автору известен случай, когда при помощи Всемирной сети была найдена однокомнатная квартира возле станции метро всего за $170 в месяц.

Стартовый пакет

Психологически потенциальные арендаторы, имея месячный доход от $200 до $800, не готовы отдавать за съем жилья половину своей зарплаты. По девяти из десяти объявлений «сдаю квартиру» им приходится общаться не с владельцами, а с посредниками – агентствами недвижимости. Хозяину жилья услуги риелтора по поиску квартиранта обходятся бесплатно. А вот арендатор в случае выбора квартиры «от агентства» одноразово отдает брокеру 50% месячной ставки, затем платит хозяину за два месяца вперед, а иногда и залог в размере от $100–200 и до месячной арендной платы (как гарантию целости и сохранности мебели и бытовой техники). Итого, чтобы быстро снять квартиру, необходимо иметь на руках сумму, равную приблизительно трем месячным платам. Если речь идет о квартире за $300 в месяц, то арендатору необходимо выложить при заключении договора около $1000. Это «чувствительная» сумма даже для относительно высокооплачиваемой киевской публики.

На чем экономят-2

Посему спрос на аренду жилья в этом году начал спадать. В начале лета риелторы фиксировали снижение спроса на съем столичного жилья почти всех классов. Из правила было только два исключения: не изменился спрос на очень дорогое жилье, предложение которого ограничено, и «комнаты с хозяевами» стали более востребованы. Потенциальные арендаторы с невысокими доходами нашли в съеме комнат некую альтернативу: пусть жить в одной квартире с хозяином неудобно, зато дешево. Спрос на комнаты в июне повысился в пять раз. Что, кстати, тут же отразилось на арендных ставках в этой категории жилья – они поползли вверх. Сегодня съем комнаты в Киеве стоит от $80, средней однокомнатной квартиры – от $250, двухкомнатной – от $300, трехкомнатной – от $400.

Спрос на комнаты растет такими темпами, что даже сами риелторы удивляются: если ранее на сделки по сдаче комнат внаем приходилась  незначительная доля всех операций агентств недвижимости – не более 10%, то сейчас с просьбами подыскать комнату к ним обращается чуть ли не половина клиентов.

Но тут нужно сделать оговорку: очень скоро снова начнет расти спрос на 2-4-комнатные квартиры. Во-первых, одна комната в такой квартире (если снимать вскладчину компанией) уже ненамного дороже «комнаты с хозяевами». А во-вторых, немного есть арендаторов, готовых находиться под круглосуточным хозяйским присмотром.

Ялта летом, Киев зимой

Осенью, по прогнозам риелторов, начнется традиционное повышение арендных ставок. «В связи с началом учебы в вузах к концу лета–началу осени стоимость аренды эконом-жилья может возрасти. Но на среднее и дорогое жилье цены практически не изменятся, поскольку спрос в этом сегменте не превышает предложение», – предполагает Инна Дробот, ведущий специалист АН «CIT». «В конце августа–начале сентября ожидаем увеличения ставок аренды на $50 в районах, где сконцентрированы учебные заведения», – отмечает Сергей Тюрин, директор донецкого АН «Фемида-Сервис».

Киевский, харьковский, донецкий, львовский и днепропетровский рынки аренды пятый год развиваются по одному и тому же сценарию. Цены начинают расти в августе в связи с приездом в город студентов и окончанием сезона отпусков. Особенно интенсивно дорожает аренда в сентябре и октябре. Затем к Новому году рост цен прекращается. С января начинается медленный спад стоимости аренды жилья, а минимума цены достигают в начале июня.

В южных городах ситуация прямо противоположная: аренда жилья дорожает исключительно летом. По сравнению с прошлым годом стоимость аренды в курортных городах уже выросла в 1,5–2 раза. Риелторы прогнозируют, что за июль она вырастет еще на 20–30%. Правда, жилье «на югах» редко сдается на длительный срок. Как правило, речь идет о посуточной аренде. Ужасающий сарайчик без удобств в Ялте обойдется в $20 в сутки с человека, а однокомнатные квартиры на набережной и прилегающих улицах тянут минимум на $100 в сутки. В Севастополе квартирка в районе бухты «Омега» стоит минимум $25 с человека в сутки, квартира в центре – $40–80. В Одессе очень приличная «единичка» на углу Б.Арнаутской и Ришельевской стоит $40 в сутки, аналогичная по «начинке» квартира у моря – $100–200 в сутки.

Средняя стоимость долгосрочной аренды в некоторых городах-миллионниках, нижний и средний сегменты, долларов/месяц

Плата за «начинку» и риск

Цена аренды зависит не только от месторасположения квартиры и ее внутренней отделки. «Квартира на последнем этаже в доме без лифта будет дешевле на 10–15%, нежели в доме с лифтом», – приводит пример Инна Дробот. С развитием мобильной связи наличие или отсутствие стационарного телефона на стоимость аренды уже практически не влияет. Для арендатора телефон желателен, но если он стеснен в средствах, то согласится на квартиру без средств связи. Наличие бытовой техники существенно поднимет стоимость снимаемого жилья. «Если аренда 1-2-комнатной квартиры cо стиральной машиной, холодильником, СВЧ-печью в Киеве стоит $400–600, то такая же квартира без бытовой техники обходится в $250–350», – отмечает Вадим Полетаев, руководитель консалтингового агентства «ОМС». Кроме того, многие арендодатели, например, не хотят впускать к себе жильцов с маленькими детьми или с животными. «Вариантов для таких арендаторов будет предложено меньше. Соответственно, за проживание в квартире кошки или ребенка придется доплачивать», – добавляет Инна Дробот.

Хозяева жилья на первых этажах часто предпочитают сдавать квартиру под офис. В этом случае стоимость аренды квартиры будет на 25–50% выше – ее рассматривают как коммерческую недвижимость, со всеми сопутствующими рисками и проблемами. По имеющейся у риелтеров статистике, в Киеве насчитывается несколько миллионов «квадратов» такого «жилья» – несмотря на то что перевод пригодных для проживания квартир из жилого фонда в нежилой запрещен. Но запреты не смущают предприимчивых хозяев – они сдают квартиру под офис, а в договоре аренды указывают, что якобы «под жилье».

Договор стоит денег

Если учесть «цену вопроса», договор между арендатором и арендодателем – документ крайне необходимый. Он определяет дальнейшие взаимоотношения обеих сторон. В нем следует предусмотреть, кто и в каких пропорциях будет платить за ремонт бытовой техники, имеет ли хозяин право повышать цену на съем жилья и так далее. «К нам часто обращаются бывшие клиенты с просьбой урегулировать конфликт. Например, поломался телевизор. Кто будет платить за его починку? Мы пытаемся что-либо сделать. Но лучше эти вещи сразу указывать в договоре», – советует Вадим Полетаев.

К примеру, динамичный рост цен на жилье послужил для владельцев поводом поднять квартирантам арендную плату на $40–150. Должен ли арендатор платить больше? «Мы три месяца платили за квартиру $250. Затем пришла хозяйка и попросила освободить квартиру или платить $350. В следующий раз ткнули хозяйке под нос договор на год, заверенный у нотариуса и не позволяющий менять цену в одностороннем порядке. Она с трудом согласилась на наши условия. А затем опять стала требовать повышения платы. Через три месяца мы съехали», – сетует на жадность своей квартирной хозяйки жительница Киева. Иногда обиженные арендаторы мстят выгнавшим их хозяевам – «ябедничают» налоговой, что те не задекларировали доходы. Ведь, по Закону «О налоге с доходов физлиц», арендодатель должен уплатить 13% налога с дохода от аренды. «Налоговикам такие факты нужны и интересны. Я знаю, «стучать» нехорошо. Но нас достали эти хозяева. Мы хотим заключить официальные договора и даже согласны на уплату налога за хозяев. И все равно натыкаемся на требования платить повышенную арендную плату», – в сердцах восклицает еще один арендатор.

Источником информации для налоговой и, соответственно, фактором риска для арендодателей могут быть консьержи домов. Например, автору известен случай, когда консьержка сообщила «куда надо», что в квартире, которая сдается официально и хозяева которой платят налог на доход с аренды, живет не один жилец, как записано в договоре, а два. Соответственно, налоговики потребовали увеличить выплаты. «К счастью», квартиросъемщики — семейная пара — как раз решили разводиться. Консьержке и налоговой пришлось смириться с тем, что жилец в квартире и вправду один.

Квартирный «развод»

Махинации с арендой квартир –крайне острая проблема, особенно в столице. По данным ГУ МВД в городе. Киеве, за год на основании официальных жалоб арендаторов фиксируется более полутысячи подобных афер. Но в большинстве случаев пострадавшие в милицию не обращаются. Застраховаться от неприятностей практически невозможно. Самая распространенная афера – «хозяева» забирают предоплату и исчезают. Казалось бы, от таких ситуаций клиентов должны защищать риелторы. «Агентство участвует до юридического оформления договора – дальнейшую судьбу клиента оно не отслеживает. Арендатор и арендодатель общаются напрямую», – поясняет Инна Дробот. Какой  тут может быть совет? Нужно проверять правомочность арендодателя – он должен владеть квартирой или иметь нотариально заверенную доверенность. Нужно фиксировать внесение всех платежей арендодателю письменно, в расписке,  – чтобы не возникало вопросов по поводу выполнения условий договора. Необходимо в договоре прописывать все условия – включая порядок уплаты коммунальных платежей и схему использования залога и той самой предоплаты за 2-3 месяца вперед, которые уже упоминались ранее.

Почем жить

От $350

стоит в Киеве аренда более-менее пристойной однокомнатной квартирки.

От $500

стоит в Москве «единичка» на самой окраине, но недалеко от станции метро.

От $1800

стоит в Лондоне квартира на окраине.

От $230

обойдется «единичка» в окраинном районе Будапешта.

От $300

потянет аренда прекрасной «студии» в нецентральном районе Праги.

От $80

стоит в Киеве аренда комнаты в квартире, где живут хозяева.

От $140

заплатят в Киеве на брата (сестру) члены компании из трех человек, арендующей вскладчину трехкомнатную квартиру.