На пустом месте
Первый шаг -- поиск подходящего участка. "На строительство небольшой трехэтажной гостиницы "четыре звезды" хватит полторы сотки", -- уверяет Владимир, менеджер киевской компании, занимающейся строительством мини-гостиницы. Но земли может понадобиться и больше -- под автостоянку и небольшой ресторан.
Пять лет назад купить землю было проще -- земельные спекуляции не отличались нынешней масштабностью. В 2006 году сотку земли в 30 км от Киева по Житомирской трассе уже продавали не менее, чем за $10 тыс., в 60--70 км от границ города участки стоили меньше раз в шесть. Подальше от города не только дешевле сотки, но и шире выбор участков. Правда, и привлекательность земли как места размещения мини-отеля с удалением от города падает тоже.
Если гостиница строится в пригороде, то, как правило, приобретается участок сельхозназначения с последующим перепрофилированием под гостиничную недвижимость. Основная сложность -- пройти процедуру изменения целевого назначения земли. Полностью "чистых" путей такого перепрофилирования не существует.
По оптимистичным прогнозам гостиничных управляющих, переговоры с местными властями отнимают 6--8 месяцев в лучшем случае и 12--15 -- в худшем. Говорят, что в некоторых ситуациях помогает материальное стимулирование должностных лиц, но еще чаще говорят, что такой путь -- уже каменный век. Куда чаще проблема решается при участии некоей вполне легальной фирмы, которая за определенную сумму (в каждом регионе -- свои расценки) берет разрешительные процедуры на себя.
Как правило, частники начинают работы на участке до получения разрешения от властей: они строят отель и параллельно бегают по согласовательным инстанциям. Путь почти неизбежный (время -- деньги!), но рискованный: чем больше сделано без разрешения, тем большего может потребовать тот или иной представитель власти за легализацию уже содеянного.
На оформление всех документов, связанных с землей и изменением ее назначения, получение разрешительной документации в целом приходится 10--15% общей сметы, которая в среднем тянет более чем на $300--500 тыс. Предприниматель может попробовать снискать поддержку местных администраций менее дорогим и более "чистым" способом. Например, в Киеве разработана специальная программа по малым отелям, как утверждает зампредседателя правления Ассоциации гостиничных объединений и гостиниц городов Украины Тамара Евдокимова. Это значит, что инвестор может принимать участие в тендере на строительство или реконструкцию здания, к примеру, общежития, под небольшую гостиницу.
Себестоимость строительства новой гостиницы довольно высока -- $500--700 за 1 кв. м (один номер с учетом вспомогательных помещений может обойтись минимум в $30 тыс.). Не стоит забывать и о расходах на архитекторов, которые разработают проект, на найм и обучение обслуживающего персонала, на покупку мебели и так далее.
"Строительство даже небольшой гостиницы -- очень затратный проект, -- подтверждает Наталья Байдан, директор департамента коммерческой недвижимости компании Horwath Consulting (турконсалтинг). -- Чтобы построить с нуля отель, надо иметь не менее $500 тыс.". С одной стороны, добавляет она, затраты на создание малой гостиницы на порядок меньше, чем на строительство большой. С другой -- доходы, получаемые с отелей, тоже будут разными. Например, в отличие от больших гостиниц в мини-отеле нет больших залов для проведения корпоративных мероприятий, крупных презентаций, форумов.

Строение превращается
Можно купить участок земли с полуразрушенным строением, снести его и построить гостиницу или, если оно в относительно нормальном состоянии, реконструировать. Обычно для таких целей приобретается расположенное на земельном участке двух-трехэтажное здание -- чаще всего бывший дом отдыха. В таком строении можно разместить 30 номеров. Его необходимо реконструировать еще и для того, чтобы создать гостиничную инфраструктуру: залы для отдыха и деловых встреч, небольшой ресторан. Возможно, под размещение этих объектов придется еще докупать землю. При реконструкции здание придется адаптировать под намеченный класс -- соответствующая задача должна быть поставлена перед архитектурной компанией, которая возьмется разрабатывать проект мини-отеля.
На расстоянии 30 км от Киева небольшое строение не в лучшем состоянии на участке земли площадью полгектара стоит порядка $150 тыс. Еще полгектара земли, если предполагается строить комплекс, обойдутся в $300--600 тыс. Затраты на реконструкцию -- от $300 за 1 кв. м, в целом ремонт будет стоить $150--300 тыс. Общие затраты на реконструкцию, включая расходы на землю, могут достичь $1 млн., если речь идет о больших городах.
После строительства здание вводится в эксплуатацию, затем сертифицируется на "звездность", а его владелец регистрируется как частный предприниматель. "Звезды" не слишком подходят для классификации мини-отелей, поскольку они часто даются за инфраструктуру, которой у "малышей" нет. "Подавляющее большинство гостиниц в Украине не сертифицированы, хотя и рисуют себе "звезды", -- отмечает Владимир.

Мертвый фонд
Если в пригороде физлица могут покупать подходящие участки, то в городе это по силу только приближенным к властям. "Сейчас у меня на рассмотрении несколько предложений о продаже зданий под гостиницу в Киеве. $1925 за 1 кв. м на Подоле, $2533 -- на пр. Науки, $4000 -- на Печерске. Земля под зданием будет автоматически предоставлена в аренду городом, но месяцев восемь на оформление потратить придется", -- рассказывает Владимир.
Остается вариант выкупа квартир, расположенных рядом в одном подъезде или даже покупка целого дома с последующей перепланировкой и евроремонтом, в таких отелях насчитывается от 3 до 30 номеров. Но процедура это достаточно дорогостоящая. "В основном таким бизнесом занимаются иностранцы, -- рассказывает "Деньгам" Вадим Полетаев, генеральный директор АН "Кварт-А". -- Они выкупают целые подъезды в центре Киева и создают мини-гостиницы, сдавая номера по цене $60--100 в сутки". Например, в подъезде расположено пять этажей, на каждом из которых находится по три квартиры площадью 50--100 кв. м. Затраты на выкуп и отселение жильцов 15 квартир в столице составят от $2 млн. Что резко сужает круг инвесторов, которым такой проект по зубам.
По закону, чтобы использовать под гостиницу жилой фонд, его необходимо перевести в нежилой. Эта процедура по сложности не уступает строительству новой гостиницы. Не все помещения пригодны для перевода, поэтому собственнику придется обивать пороги чиновничьих кабинетов. Ему предстоит получить разрешение городской администрации на разработку проекта по реконструкции здания с целью создания там многофункционального гостиничного комплекса и его эксплуатации. Такой проект надо утвердить на градостроительном совете, согласовать с пожарными и санитарными службами. Через полгода сессия местного совета либо разрешит реконструкцию помещения, либо отправит проект на доработку.
Неудивительно, что из-за сложностей с разрешениями большинство владельцев гостиниц предпочитают работать "в тени". По подсчетам Ассоциации гостиничных объединений, только в Киеве нелегально сдаются 30 тыс. квартир, владельцы которых предпочитают не афишировать свой бизнес. Зампредседателя ассоциации Тамара Евдокимова утверждает, что такие помещения часто реконструируются без учета пожарных и санитарных норм.

ВЫНОС
Цены на недвижимость в старинных западноукраинских городах все еще гуманны. А европейские, российские и украинские туристы все активнее посещают эти края. Да и туристический сезон там длится почти круглый год.

Прибыльность падает
Несмотря на острую нехватку гостиничных номеров по всей стране, "сливки" сняли первопроходцы этого бизнеса. Пять лет назад небольшая гостиница окупалась за 1,5--2 года. За это время затраты на строительство выросли в несколько раз. Сегодня мини-гостиница до 50 номеров в среднем окупается минимум за 3--5 лет. Но по-прежнему действует правило: небольшая частная гостиница начинает приносить доход гораздо быстрее крупного отеля.
"Гостиницы -- дорогое удовольствие, которое окупается не за год или два, -- утверждает г-жа Евдокимова. -- В зависимости от вложенных средств инвестиции вернутся через 5--15 лет. В Киеве отели окупаются быстрее, в райцентрах -- медленнее, потому что там меньше загруженность".
Однако, например, Эльвира Ибрагимова, хозяйка гостиницы "Ас-Эль" в Коктебеле, в которой пару лет назад отдыхал автор статьи, бизнесом довольна: "Надежды, возложенные на отель, оправдались". Однако, по ее словам, гостиница пока еще не окупилась. "За два года при нынешних ценах на строительство, материалы и землю, окупить гостиницу нереально. Возможно, так было раньше. Но сейчас уже нет", -- утверждает владелица мини-отеля, однако конкретные цифры называть отказывается.
Что удлинило сроки окупаемости? Во-первых, цены на землю, которые в последнее время растут бешеными темпами. "Тем, кто сейчас начнет строить гостиницу, сложно, а мы начинали, когда люди были не так заинтересованы в участках, стоимость земли была не такой спекулятивной, как сейчас, и строительные работы стоили не так дорого. Хотя с получением разрешения на строительства мы все же намучились", -- признается г-жа Ибрагимова.
Во-вторых, во все большую сумму обходятся коммуникации. "Сможет ли частный предприниматель, владелец мини-гостиницы за чертой города, за свой счет проложить коммуникации, провести электричество, газ или подвести к ней дорогу? Я уверена, что нет, потому что это очень дорого", -- полагает Наталья Байдан.
Еще одной сложностью (и большой статьей расходов) для инвестора может стать найм персонала, особенно самого управляющего, которому можно поручить руководство отелем. "Сложно подобрать персонал, найти менеджеров, которые знают тонкости гостиничного бизнеса", -- отмечает Владимир.
Впрочем, расценки в мини-гостиницах из-за дефицита номерного фонда почти не отличаются от тарифов в крупных отелях того же класса, а иногда бывают и выше (в среднем $50--100 в сутки). Ведь спрос на них есть. Например, в мини-отеле может отсутствовать стоянка или площадь номеров будет меньше, но качество обслуживания там как минимум не хуже, чем в крупных гостиницах. "Конкуренция среди небольших южных гостиниц высока. Поэтому цены, если говорить о Коктебеле, ниже, чем в больших отелях того же класса. Мы берем от $30 до $100 за номер в сутки", -- рассказывает г-жа Ибрагимова.
Частые гости в городских гостиницах -- иностранцы и командировочные, в курортных отелях -- туристы. Средняя заполняемость малого отеля составляет 60%. В курортный сезон она достигает 80--90% -- в зависимости от того, насколько благоприятно складывается ситуация для туристов. Например, наводнения, природные катаклизмы и митинги против НАТО негативно влияют на наполняемость южных отелей.

Налог, учет и расчет
Руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Наталья Доценко-Белоус

-- Процедура согласования строительства гостиничной недвижимости отличается от жилой?
-- Практически нет. Гостиницы считаются общественными сооружениями. Процедура получения разрешения для объектов капитального строительства, к которым относятся отели, мини-гостиницы, многоквартирные дома и так далее, идентична для всех перечисленных видов недвижимости. Отели или гостиничные комплексы могут быть размещены на землях жилой и общественной застройки или на землях рекреационного назначения.

-- Сложно ли перепрофилировать жилое здание под гостиницу?
-- Да. Поскольку гостиница относится к нежилому фонду, здание необходимо вывести из жилого фонда путем проведения реконструкции. Перевод разрешается в том случае, если дом находится в аварийном состоянии и непригоден для проживания людей. Владельцы строения обычно проводят его реконструкцию с изменением целевого назначения земельного участка, на котором расположен жилой объект.

-- Если выкупить несколько жилых квартир в одном доме и сдавать их приезжим, это можно назвать гостиницей?
-- Не совсем. В соответствии с Постановленим Кабинета Министров Украины ? 297 от 15 марта 2006 года, такое жилье рассматривается не как гостиница, а как помещение для временного пребывания людей. Гостиница предполагает отдельностоящее здание или встроенное помещение с отдельным входом и определенным набором номеров и административных помещений для их обслуживания.

-- Если владелец сдает номера и регулярно получает доход, он считается субъектом хозяйственной деятельности?
-- Да. Причем если годовой доход, получаемый предпринимателем от ведения гостиничной деятельности, не превышает 500 тыс. грн., ему проще выступить физлицом-предпринимателем и платить государству только единый налог -- до 200 грн. в месяц. Если доходы превышают 500 тыс. грн. в год, то право на использование упрощенной системы налогообложения утрачивается. В этом случае удобнее вступить в право собственности как юридическое лицо для ведения полноценного налогового учета и фиксации валовых расходов.

Классификация мини-отелей.