Итого’2006
Предварительные итоги 2006-го риэлтерского года "Деньги" уже подводили (см. "Деньги" №№13 и14 от 21 и 28 декабря 2006 года, доступно на www.dengi.ua). Сейчас уже можно подвести итоги окончательные: в прошлом году вторичная недвижимость в Киеве подорожала более чем на 66%. В остальных городах-миллионниках рост цен был более умеренным -- на 20--30%. В наступившем году цены на недвижимость, по прогнозам риелторов, продолжат свой путь наверх. А что еще риелторам прогнозировать?
По данным АН "Планета Оболонь" в 2006 году на вторичном рынке Киева было продано примерно 40 тыс. квартир, а годовой оборот вторичного рынка жилой недвижимости столицы составил $4,5 млрд.
В целом за прошлый год квартиры в Киеве выросли в цене почти на 66,5%. Меньше всего подорожали квартиры в "сталинках" (на 58,8% за год), больше всего -- в "хрущевках" (69,2%). Как объясняют операторы рынка недвижимости, малогабаритное и относительно дешевое жилье пользуется у покупателей наибольшим спросом. Потому что на более качественное откровенно не хватает денег.
Большие квартиры недалеко от центра города раскупаются не так активно, поскольку они дороги и с ними конкурирует сданные в эксплуатацию новостройки. В среднем по столице в декабре прошлого года цена вторичного жилья составила более $2300 за 1 кв. м.
В других городах цены также росли, однако не столь бойко. К примеру, во Львове за год жилье стало дороже примерно на 20%. По данным АН "Золотая арка", меньше всего подорожали однокомнатные квартиры -- всего на 12%, до $1100 за 1 кв. м, наиболее выросли в цене "трешки" -- на 23%, до $1020 за 1 кв. м. Плавно дорожала "вторичка" и в Донецке -- в среднем на 20% за год. К концу декабря стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире на вторичном рынке в Донецке перевалила за $1050.
Стремительнее росли цены на жилье в Харькове, Днепропетровске и Одессе. По разным оценкам, в этих городах за год квартиры подорожали на 30--35%. В частности, по оценкам риелторов, рынок недвижимости Харькова в прошлом году был достаточно активен. Согласно данным консалтинговой компании "Проконсул", 80% сделок осуществлялось именно на вторичном рынке недвижимости. Что, по мнению специалистов, отразилось и на ценах на вторичное жилье. В среднем за год квартиры в Харькове выросли в цене примерно на 20--30%. Особенно подорожали "квадраты" в спальных районах и рядом с центром. В последнюю неделю прошлого года харьковские "единички", по данным www.agent.ua, стоили до $789 за 1 кв. м. Однокомнатные квартиры в Днепропетровске и Одессе продавались по $1046 и $1500 за 1 кв. м соответственно.
Дорожает -- не дорожает.
В конце прошлого года рынок будоражили слухи -- и о падении цен на недвижимость в 2007 году на 30%, и об их росте на 50--100%. При этом многие утверждали, что в январе рынок может слегка приостановиться, потому что покупатели потратятся на новогодние праздники, а законодатели "под елочку" подарят вступление в силу статьи 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" (касается налогообложения доходов, полученных в результате продажи недвижимости).
Напомним, что, согласно этому закону, доход, полученный от продажи жилого дома или квартиры, совершаемой не чаще одного раза в год, не облагается налогом, если площадь объекта не превышает 100 кв. м. Если же площадь больше, то "часть дохода, пропорциональная сумме превышения (площади -- Ред.) облагается налогом в размере 1% от стоимости объекта продажи". В случае нескольких продаж жилища в течение года, даже если его площадь не превышает 100 кв. м, доход облагается налогом в размере 5%. Эксперты рынка недвижимости как обычно обещают, что введение налога повлияет на стоимость жилья в сторону увеличения. К слову, заместитель гендиректора девелоперской компании HCM Group Радомир Цуркан сообщил, что в текущем году дефицит жилья будет еще больше, поэтому новый налог не остановит растущий спрос. Что в свою очередь будет способствовать росту цен. По мнению эксперта, налогообложение не поменяет динамику и количество сделок с недвижимостью, поскольку активность рынка зависит не от наличия или отсутствия данного налога, а от существующего неудовлетворенного спроса на недвижимость, покупательской способности и наличия самого жилья.
Стоить отметить, что ситуация на вторичном рынке недвижимости сильно зависит от первичного рынка, где жилье, по убеждению экспертов, будет дорожать. В частности, директор ООО "Финансовый Дом" Виктор Мысник считает, что в 2007 году цены на вторичное жилье в стране будут расти, поскольку повысится себестоимость строительства нового жилья. Впрочем, он не исключает, что рост цен немного притормозится, пока игроки рынка изучат новые правила. Первые несколько месяцев квартиры будут дорожать на 2--3% в месяц, а со временем и вовсе стабилизируются.
Кроме того, эксперты вновь прогнозируют, что в наступившем году квартиры в "хрущевках" и другое "некачественное" жилье могут подешеветь. А вот все остальные квартиры подорожают, причем не меньше, чем на 20--30% за год.
Однако большой спрос на малогабаритные квартиры вряд ли позволит ценам на те же "хрущевки" и "гостинки" стабилизироваться. Например, представлявшемуся покупателем корреспонденту "Денег" на полном серьезе предлагали "хрущевку" в 26,8 кв. м на окраине Киева за $75 тыс. Подобная квартира в том же районе пару месяцев назад стоила $70 тыс.
Сами риелторы расходятся не только в прогнозах, но и в оценках происходящего. По данным сайта www.domik.net, за первые недели наступившего года усредненная "вторичка" в Киеве подорожала почти на 0,65% -- до $2915 за 1 кв. м. Однако, по данным www.agent.ua, цены, наоборот, упали на 1% -- до $2565 за 1 кв. м.
В городах-миллиониках происходят довольно странные на первый взгляд вещи. В первой половине января риелторская статистика показывала совершенно дикие тенденции, которые на поверку оказывались следствием того, что очень многие предложения были просто сняты продавцами в связи с затянувшимися праздниками и неясностью относительно применения новых налоговых норм. По словам специалиста днепропетровского агентства недвижимости "Лидер", сегодня на рынке недвижимости затишье. "Что будет с ценами дальше -- станет ясно через месяц", -- сказали там. В настоящее время единички в Днепропетровске можно купить за $20--100 тыс., в Одессе --за $45--120 тыс., в Харькове -- как за $8 тыс., так и за $80 тыс.
Сложности выбора
Обзвонив ряд столичных агентств недвижимости и попытавшись за наличные "купить" однокомнатную квартиру в конкретном районе, "Деньги" столкнулись с тем, что предложение сейчас невелико: исходя из заданных параметров, риелторы предлагают буквально по две-три квартиры. И обычно одно агентство дублирует предложения другого. Агенты почти хором ссылаются на то, что продавцы (хозяева) заняли выжидательную позицию.
По словам риелтора Александра, после новогодних праздников и покупатели, и продавцы находятся в ожидании -- первые рассчитывают на снижение цен на недвижимость, вторые надеются на подорожание. При этом сотрудники агентств уговаривают купить определенную жилплощадь -- мол, и инфраструктура хорошая, и парк рядом, и с транспортом проблем не будет, и квартира замечательная, и продавцы готовы торговаться. Однако говорить о возможных скидках посредники отказываются -- дескать, многое зависит от хозяев жилья. Александр рассказывает, что во многом успех торга зависит от того, как срочно продавцу нужны деньги. "В моей практике был случай, когда покупатель "сбил" цену квартиры на $13 тыс. Однако подобное -- редкость, в основном продавцы стараются не снижать цену и не спешат продавать жилье в расчете на дальнейшее подорожание", -- делится риелтор. Правда, по его заверениям, на скидку в $500--1000 при покупке "единички" в любом случае можно рассчитывать. Впрочем, Виктор, сотрудник другого столичного агентства недвижимости, сказал, что продавцы зачастую изначально завышают стоимость недвижимости на те же $500--1000, дабы потом было что скидывать.
Почем жизнь в Киеве?
Цены за 1 кв. м на 1 января 2007 года, $.*
|
Сегмент
|
Изм. за 2006 год, %
|
Центр
|
Прицентральные районы
|
Правый берег, окраина,
метро
|
Правый берег, окраина
|
Левый берег, окраина,
метро
|
Левый берег, окраина
|
|
Старая панель
|
64,2
|
3093
|
2685
|
2460
|
2329
|
2204
|
2256
|
|
Старый кирпич
|
69,2
|
3509
|
2891
|
2481
|
2466
|
2333
|
2179
|
|
Типовая панель
|
66,5
|
2961
|
2752
|
2611
|
2318
|
2267
|
2262
|
|
Украинская панель
|
66,1
|
Нет предложений
|
Нет предложений
|
2363
|
2419
|
2357
|
2108
|
|
Украинский кирпич
|
68
|
4102
|
3248
|
2658
|
2308
|
2281
|
2043
|
|
Улучшенная типовая панель
|
61,3
|
3117
|
2594
|
2552
|
2238
|
2210
|
2163
|
|
Улучшенный кирпич
|
63,2
|
3515
|
2717
|
2425
|
2403
|
2317
|
2105
|
|
Дореволюционный
|
59,3
|
4452
|
3459
|
Нет предложений-
|
Нет предложений-
|
нет предложений
|
Нет предложений-
|
|
«Сталинка»
|
58,8
|
4492
|
3020
|
2301
|
2514
|
2241
|
2054
|
* -- По данным АН «Планета Оболонь».
Почем жизнь в Украине?
Средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире на вторичном рынке, $.*
|
Днепропетровск
|
1362
|
|
Донецк
|
915
|
|
Киев
|
2566
|
|
Львов
|
1000
|
|
Одесса
|
1563
|
|
Харьков
|
1293
|
* -- По данным www.agent.ua.
При эффективной ставке по кредиту 13--14% годовых и цене однокомнатной квартиры $120 тыс. средневзвешенные расходы на обслуживание (не погашение!) кредита составят около $650 в месяц. Что равно или даже больше стоимости аренды такого же жилья. Это соотношение было достигнуто в конце 2006 года. А ведь еще нужно и сам кредит погашать!
Кстати о погашении: десятилетний кредит с нулевым начальным взносом обойдется счастливому покупателю в среднем в $1650 в месяц. Банкиры не рекомендуют "влезать" в кредит, выплаты по которому превышают 40% личного дохода. Если верить банкирам, молодой успешный представитель среднего класса должен зарабатывать минимум $4000, чтобы за 10 лет выплатить свою однокомнатную квартиру. А жить ему когда?
Где еще почитать
о недвижимости:
www.baza.in.ua/news
www.construction.kharkov.ua
www.sgi.com.ua
www.agent.ua
www.domik.net
что говорят продавцы и покупатели:
http://www.domik.net/mod/forum/
Загрузка...
