Документооборот
Итак, земельный участок куплен. Теперь необходимо получить разрешение на строительство у местных властей, чтобы собрать данные, необходимые для начала проектных работ. Среди этих данных -- топографические планы, технические условия на подключение к инженерным сетям, заключения относительно экологических, геологических и прочих условий. Также важно получить архитектурно-планировочное задание, где указаны требования к зданию (высотность, расположение на участке и прочее). Расходы на получение всех этих документов тянут приблизительно на 3--5% стоимости проекта. Разработка проекта дома должна осуществляется под руководством или при обязательном участии архитектора, имеющего лицензию на проектные работы.
После того, как проект будет утвержден заказчиком, его следует согласовать в местном/районном органе градостроительства и архитектуры. Как говорят люди знающие, это достаточно сложная (с учетом "безмерной благодарности" тянет на $1,5--2 тыс.) и долгая процедура (если повезет, можно уложиться в 2 недели). Но лишь после ее завершения можно получить в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля все необходимые разрешения на выполнение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям, а также на проведение земельных работ. Не исключено, что потребуются экспертные оценки санитарно-эпидемиологической и противопожарной служб. Все это может обойтись еще в 10% стоимости проектирования.
Забегая вперед, "Деньги" напоминают, что уже построенный дом обязательно должен быть поставлен на инвентаризацию в БТИ. По минимальным тарифам это обойдется в 200 грн. А сама процедура обычно длится 30 дней.

Сколько стоит
Как отмечает директор строительной компании "Архитектура и Технологии" Алексей Чайка, при проектировании многое зависит от сложности конструкции (фундамент, подпорные стенки, на которые влияет тип почвы) и участка застройки. Президент девелоперской компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов отмечает, что на стоимость проектных работ влияет и то, из каких строительных материалов будет строиться дом. В частности, по его словам, разработка индивидуального проекта дома площадью 100--200 "квадратов" выливается примерно в $1,5--2,5 тыс., то есть в $10--15 за 1 м2. В свою очередь, г-н Чайка говорит, что ориентировочная цена проекта такого дома составляет $8--12 тыс. "Работа над проектом занимает до 3 месяцев, но многое зависит от заказчика -- что именно он хочет видеть и как быстро он принимает решения по предложенным вариантам", -- отмечает г-н Чайка. Собственно работа архитектора стоит от $25 за 1 м2. Итого, только за проект придется выложить $6--18 тыс.
Стоит отметить, что в эту сумму входит проектирование основных коммуникаций -- водопровода, канализации, газопровода, электросетей. "Если дом строится для личного пользования или для продажи, то заказчик обычно заказывает полный проект, который включает в себя отопление, вентиляцию, воду, канализацию, электрические и слаботочные сети", -- рассказывает Алексей Чайка. По разным оценкам, стоимость проектирования коммуникаций составляет 15--40% общей стоимости проекта. Не нужно забывать и о том, что все услуги по получению данных для начала разработки проекта, экспертиза и согласование -- платные. И зачастую не входят в обязанности архитектора-проектировщика, который за свою работу без "добычи данных" и согласований возьмет $25 за 1 м2, а с согласованиями -- в два раза больше.

Стройматериалы
Каждому, наверное, хочется знать, как будет выглядеть его собственный дом на фоне соседних. Чем он будет отличаться -- неординарностью архитектурного решения, выбранным стройматериалом, крышей… Но первая по важности задача -- построить дом не столько отличающийся от соседних, сколько теплый, уютный и долговечный. Вторая -- построить дом лучше, но за меньшие деньги. Благо сегодня выбор материалов для строительства почти неограничен.
Из чего лучше всего построить дом -- вопрос непростой. Все зависит от вкуса, предпочтений и финансовых возможностей.
Кирпич. Это стандартный и наиболее популярный строительный материал. По объявлениям можно отыскать керамический кирпич как по 350 грн. за 1 тыс. штук, так и по $800 за то же количество. Для дома потребуется еще и облицовочный кирпич. Здесь разброс цен также велик -- 1-2,5 грн. за 1 тыс. штук. Как отмечают эксперты, кирпичные стены не подвержены гниению и воздействию вредителей, а также достаточно огнеупорны. Однако, по словам г-на Карамнова, помимо всех вышеперечисленных преимуществ кирпич имеет и ряд недостатков, а именно -- высокую теплоемкость (то есть зимой дом приходится довольно долго прогревать). Кроме того, на начальном этапе строительства каменного/кирпичного дома придется заложить основательный и крепкий фундамент, а толщина кирпичных стен должна быть достаточно большой -- для обеспечения хорошей теплоизоляции. 1 м2 кирпичной "коробки" со всеми утеплителями будет стоить примерно $300.
Дерево. Стоит отметить, что с каждым годом увеличивается популярность деревянных домов. На рынке появилось много компаний, занимающихся проектированием и строительством домов из деревянного бруса. Древесина как стройматериал обладает множеством важных достоинств. Она достаточно легко поддается склеиванию, без особого труда соединяется гвоздями и шурупами, хорошо обрабатывается, при небольшом весе имеет высокую прочность. Кроме того, деревянные дома быстро строятся. По разным данным, сроки установки деревянного дома от распиловки бруса до проведения коммуникаций составляют примерно 3 месяца.
Однако и у древесины есть свои недостатки. А именно: деформация в первые полтора-два года эксплуатации, подверженность гниению и вредителям, невысокая огнестойкость. "Для повышения огнестойкости используют специальные средства, которыми пропитывают дерево. Благодаря им даже при высоких температурах дерево будет тлеть, а не гореть", -- отмечает Сергей Карамнов. Цена строительства деревянного дома колеблется от $250 до $1000 за 1 м2 "коробки". "Возведение одноэтажного деревянного дома -- это наиболее легкий путь, поскольку такое сооружение считается временным (если скрыть наличие фундаментов). К тому же в данном случае не понадобится официальная лицензированная строительная компания. А вот при строительстве сооружений выше одного этажа необходимо иметь договор со строительной организацией", -- рассказывает г-н Чайка. Однако стоит учесть, что дерево придется регулярно обрабатывать разными пропитками от грибка, гнили и вредителей, Это повлечет за собой дополнительные ежегодные расходы -- минимум $10 на каждые 5 м2.

Пеноблоки. Все более популярным стройматериалом становятся блоки, которые изготовлены из пенобетона -- влагостойкого материала, имеющего закрыто-пористую структуру, а потому впитывающему очень малое количество влаги. Пенобетон зимой хорошо удерживает даже небольшое количество тепла и в тоже время летом позволяет сохранить прохладу в помещении. Благодаря высокому термическому сопротивлению здания из пенобетона способны аккумулировать тепло, что при эксплуатации позволяет снизить расходы на отопление на 20--30%. По словам Алексея Чайки, пеноблок на 30% дешевле кирпича и проще при монтаже. Стоимость 1 м3 пенобетона стартует с отметки в 300 грн. Однако есть один немаловажный минус: пеноблоки необходимо либо облицовывать кирпичом, либо штукатурить. Поэтому стоимость строительства "коробки" из пенобетона сравнима со стоимостью строительства кирпичных стен -- около $300 за 1 м2.

Крыша
Для крыши необходима надежная основа -- стропила. Кубометр деревянных стропил стоит от $200, а работы по их установке тянут на $15 за м2. После того, как стропила установлены, они "обрешечиваются": на них крепится деревянная же решетка, на которую укладываются изоляционные и кровельные материалы. "Обрешечивание" с установкой гидро-теплоизоляции и собственно кровли обходится в $15--20 за 1 м2 плюс стоимость самих материалов. Гидроизоляция стоит обычно от $0,4 за 1 м2, а кровля -- от $6.
Выбор кровельных материалов зависит не только от типа здания, но и от толщины кошелька. Однако архитекторы все чаще советуют использовать металлопластиковую черепицу. Одна довольно легка, поэтому подходит для деревянных домов. Служит металлочерепица до 40 лет, однако, как утверждают эксперты, каждые 5--10 лет ее нужно обновлять, то есть подкрашивать. Стоимость 1 м2 металочерепицы составляет примерно $10, монтажные работы стоят столько же.
В некоторых случаях хороша и керамическая черепица. Она огнестойка и долговечна -- может прослужить 80 лет, однако достаточно тяжела и подходит только для капитальных каменных сооружений. Цена 1 м2 неэксклюзивной керамической черепицы колеблется около $15.
По-прежнему популярным кровельным материалом является шифер. Тем более что он огнеупорен и сейчас имеет множество расцветок. Цена одного листа (3000х1500мм) -- примерно $6.

Строители
Перед началом возведения дома стоит составить график строительства и план расходования денег. В проекте дома указывается, какие стройматериалы и в каких количествах будут использоваться. А дальше почти все зависит от порядочности подрядчика и от жесткости контроля над ним. Важно, где и по каким ценам будут покупаться стройматериалы, каковы расценки на строительные работы, ведь от этого зависит итоговая сумма затрат на строительство. Эксперты советуют покупать стройматериалы зимой, так как в это время они дешевле. Но закупать материалы в это время имеет смысл в том случае, если есть сухое охраняемое помещение для их хранения.
По разным оценкам, строительство дома под ключ, включая стройматериалы, может обойтись как в $300, так и в $1500 за 1 м2. Например, кирпичная кладка стоит $20--40 за 1 м3. Совокупная стоимость отделочных и инженерных работ стартует с отметки в $300 за 1 м2 помещения.
Дешевле всего, конечно, обходятся "шабашники". Однако в этом случае всегда существует риск некачественного строительства, затягивания сроков и так далее. Поэтому строители в один голос советуют при возведении дома сотрудничать с той же компанией, которая занималась проектированием дома. Дескать, это очень удобно, особенно если организация в состоянии выполнить все виды строительных работ -- меньше риск получить в итоге не то, что хотелось. Хотя если проектировщики занимаются только проектированием, то строителей все равно придется нанимать отдельно.

Договор дороже денег
Кто бы ни строил -- организация, которая проектировала дом, или другая строительная контора, обязательно нужно заключить договор на строительство. В нем должны быть прописаны все работы (закладка фундамента, кладка стен, кровельные, отделочные и прочие работы), количество, виды и марки стройматериалов, их примерная цена. Кроме того, в договоре обязательно указать сроки исполнения строительных работ, схему и сроки оплаты услуг компании заказчиком. И, что особенно важно, штрафные санкции за невыполнение, просрочку или некачественно выполненную работу. У заказчика должна быть возможность заставить строителей, например, разобрать халтурную кирпичную кладку и выложить нормальную за счет стройкомпании. Или же материально "наказать" подрядчика за затягивание сроков сдачи строительных работ.
Имеет смысл расписать в договоре и детали взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком в случае увеличения стоимости строительных работ и материалов, а также их необходимого количества. "Непредвиденное увеличение" стоимости не должно превышать 10% от зафиксированных в договоре норм. При наличии на руках юридического документа у заказчика больше шансов добиться от строителей выплаты компенсации за некачественно сделанные работы или потребовать устранения недостатков за счет компании. Стоит отметить, что стройкомпании уже имеют типовые договоры, куда остается только вписать координаты заказчика. Но спешить ставить свою подпись не стоит. Желательно внимательно проштудировать документ, посоветоваться с юристом и, если договор не устраивает, либо требовать внесения изменений, либо искать другую, более сговорчивую организацию.
Несколько иначе обстоят дела с неофициальными строителями. Но и на "шабашников" можно найти управу. Для начала -- заключить и нотариально заверить договор с бригадиром, в котором указать все его паспортные данные. Рекомендуется также узнать все данные и самих строителей: их имена, прописку и прочее. В случае каких-либо проблем можно будет подать на бригадира в суд, указав в иске его домашний адрес и паспортные данные. Правда, дом, построенный без участия официальной строительной конторы, официально ввести в эксплуатацию не удастся: нужны документы о выполненных работах. А предоставить таковые могут только зарегистрированные компании.

Сергей Карамнов, президент девелоперской компании Real Estate Solutions:
-- Строя дом самостоятельно, человек точно знает, где и какие коммуникации проходят, какова глубина фундамента и какие нагрузки может вынести этот дом. Если вдруг он решит сделать ремонт, то для него это не составит труда в силу знания и понимания особенностей дома. Кроме того, строительство будет для него прозрачным: оплачивая поэтапно все работы, он будет понимать, из чего складывается стоимость каждого квадратного метра, контролировать качество и сроки работ, имея возможность влиять на них.
Еще один немаловажный плюс строительства собственного дома в том, что выбор места и размера участка -- неограничен. Конечно, нельзя сказать, что, взявшись за самостоятельное строительство, можно поставить дом там, где захочется, однако пространства для маневра все-таки больше, чем при покупке дома в организованном поселке. И, наконец, главный аргумент: дом, построенный по грамотному архитектурному плану, с привлечением профессиональных строителей простоит никак не меньше 100 лет и станет той самой надежной крепостью, о которой мечтает большинство покупателей.

Самовольное строительство наказуемо
Согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое построило дом без надлежащего разрешения или утвержденного проекта, не получает права собственности на него.
Физические лица, которые осуществляют строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного в установленном порядке проекта либо с грубым нарушением проекта, согласно статье 97 Административного кодекса несут наказание в виде штрафа от пяти до десяти необлагаемых минимумов. Сумма штрафа зависит от объемов строительства и от вида правонарушения. Решение о наложении штрафа принимают органы государственной архитектурно-строительной инспекции. К ответственности привлекаются должностные лица, а также граждане, которые либо непосредственно проводят работы, либо выступают как заказчики.

Сергей Карпов, директор ООО "Компания "Зодчие":
-- Стоимость строительства коттеджа "под ключ" среднего класса, без учета внутренней отделки и прокладки инженерных коммуникаций, в зависимости от сложности выбранного проекта и геологии может варьироваться в пределах $350--550 за 1 м2. Материал стен влияет, но не существенно. Самый дешевый вариант -- это лицевой кирпич и пеноблок, самый дорогой -- черновая кладка забутовочным кирпичом с утеплением под декоративную штукатурку.
Что влияет на цену кардинально? Ровный участок с хорошим подъездом и с коммуникациями вдоль участка -- все это удешевит строительство. Но главное при выборе участка -- это геология. Отсутствие грунтовых вод, заболоченных участков и осадочных грунтов поможет существенно сэкономить. Если на участке близко грунтовые воды, а заказчик хочет иметь цокольный этаж, то происходит существенное удорожание за счет гидроизоляции и конструктива фундамента. Проектировать дом желательно под стандартные плиты перекрытия -- монолитное перекрытие дороже сборного. Сложная по конфигурации крыша также ведет к удорожанию. Большой по площади одноэтажный дом будет стоить дороже, чем такой же по площади, но в два этажа. Но самое большое зло для кошелька застройщика -- это изменение проектной документации в ходе строительства, особенно когда меняются функциональные назначения помещений, линейные размеры, появляются дополнительные этажи и прочее.
Для коттеджей элит-класса -- другие критерии выбора участка, проектирования, а также иные принципы ценообразования.

Николай Осипов, директор Киевского представительства Greinplast:
-- По данным НИИ строительных конструкций, за 24% теплопотерь несут ответственность стены здания, так что затраты, связанные с отоплением дома напрямую связаны с конструктивным решением стен. При выборе материала нужно в первую очередь обращать внимание на его теплотехнические характеристики. Для украинских условий самым подходящим решением является многослойное утепление -- как внутреннее, так и наружное. Также можно применять однослойное утепление из керамических блоков.
Внешнее утепление дома -- это в первую очередь экономия на отоплении: вы платите один раз за утепление, потом каждый месяц экономите на отоплении. При качественном утеплении через 5--6 лет затраты окупаются. Внешнее утепление позволяет экономить внутренне пространство за которое вы заплатили деньги. Ведь если внутреннее утепление "съест" около 20м2, то цена вопроса -- около $20 тыс. Преимущество наружного утепления состоит еще и в том, что предоставляется возможность отделать фасад на свой вкус, изменить архитектуру здания, не прибегая к глобальному строительству и серьезным затратам.

Где еще почитать
о строительстве и стройматериалах:
www.stroyrec.com.ua
www.stroim-teremok.com.ua
www.proxima.com.ua
www.sklad.in.ua