Как выбирали
"Деньги" составили список из 15 достаточно крупных и известных столичных застройщиков. Причем отбирали исходя не из количества рекламы домов, строящихся той или иной компанией, а исключительно с учетом "заслуг" минувших лет. То есть в список попали те компании, которые за время своего существования построили и сдали в эксплуатацию несколько объектов -- как жилых, так и офисно-административных. Поэтому если уважаемый читатель не найдет в списке интересующую его компанию, то, скорее всего, по разным причинам данный застройщик не попал в списки ранжируемых.
Расследование проходило в два этапа -- сначала журналист, которому вдруг понадобилось купить жилье, обзванивал застройщиков и расспрашивал их о наличии в продаже одно-двухкомнатных квартир, о метраже и о стоимости 1 м2. Таким образом определялся адрес дома, где еще можно купить столь востребованное жилье.
Если же все небольшие квартиры были уже проданы, то принимались во внимание и трех комнатные. К слову сказать, одно- и двухкомнатных квартир не было в продаже у довольно большого количества компаний. По телефону уточнялась возможность ознакомиться с инвестиционным договором. Соглашаясь на "покупку" объекта, который предлагали застройщики, журналист "Денег" зачастую и понятия не имел, где находится объект его будущих "инвестиций".
После этого, журналист совершал "обход" строителей и как покупатель расспрашивал об условиях покупки, размере первоначального взноса, о том, пересматриваются ли цены до завершения строительства и полных выплат по договору и предусматриваются ли штрафные санкции для застройщиков в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию и так далее, и тому подобное.
Стоить отметить, что большинство компаний даже не прописывают в договорах возможность "возмещения морального ущерба" за задержку сдачи объекта. Один застройщик как-то даже слишком весело сообщил, что редко какая компания выплачивает неустойку. А если и выплачивает, то только в том случае, когда сроки сдачи дома сдвинулись больше чем на три месяца относительно запланированной даты, и очень смешные сумы, например 0,01% стоимости квартиры за каждый день задержки. В том же случае, если инвестор задерживает выплаты по договору, размер штрафа для него обычно составляет 10% стоимости квартиры.
"Таинственный покупатель" от журнала "Деньги", естественно, спрашивал о возможности приобретения квартиры в кредит. Больше всего нас интересовало, берет ли банк-партнер в качестве залога инвестдоговор. Как оказалось -- берет. Но есть один нюанс: в случае маленькой официальной зарплаты или отсутствия денег для первоначального взноса, финучреждение требует заложить также ликвидное недвижимое имущество либо право на банковский депозит.
В общем, никакой особой тайны из инвестдоговоров не делалось: по просьбе покупателя менеджеры по продажам распечатывали их и спокойно отдавали для дальнейшего изучения и юридического анализа. А вот посмотреть разрешительные документы на строительство дома, как правило, оказывалось довольно сложно. Все утверждали, что они у них есть, а вот показать часто не могли -- либо затерялись они где-то, либо еще какие неприятности случились.
Очень позабавила одна компания (мы ее имя не называем -- вдруг не она виновата, а ее бестолковый менеджер:), но сей факт в ранкинге учтен), которая предоставила разрешение на строительство с печатью и подписью, но без даты. А на замечание, что на документе нет даты, ответили: "Ну какая разница, печать и подпись ведь есть". Другой застройщик, у которого строительство дома находится еще "на этапе забора", напротив, гордо заявил, что "на стройплощадку мы вышли с полным пакетом документов". Очевидно, это большая редкость, раз так афишируется. Помнится, на одной пресс-конференции гендиректор компании "ТММ" Николай Толмачев сокрушался, что в стране плохо обстоят дела с проектированием домов. И строительство часто начинается без утвержденного проекта, который утверждают уже в ходе строительства.
Что еще порадовало, так это наличие почти во всех договорах номера квартиры, этажа, секции и "строительного" номера дома, в котором покупается квартира. А также фактическое отсутствие посредников, торгующих этим же жильем, что, в свою очередь, минимизирует риски "двойных" продаж.

Как считали
"Деньги" оценивали застройщиков по основным трем категориям: надежность, финансовые условия, юридические условия. Согласно результатам, показанным во всех этих категориях, застройщики получали общий, итоговый балл. В категории "надежность" анализировался опыт компании: сколько лет работает на строительном рынке, сколько домов построила, были ли скандалы с инвесторами (вне зависимости от того, в Киеве или в других городах),задерживала ли сдачу домов в эксплуатацию. Как выяснилось, задерживают все без исключения. Правда, на разные сроки -- кто-то на месяц, кто-то на полгода, а кто-то и дольше.
С юридической стороны покупки квартиры компании оценивались наиболее жестко. "Деньги" анализировали условия договоров в поисках "подводных камней", оценивали качество гарантий для инвестора. Не менее тщательно изучались финансовые условия. Интересовала не только стоимость 1 м2 в новострое, но и условия покупки, сотрудничества с банками, штрафные санкции, повышение стоимости жилья и прочее. Оказалось, что почти все застройщики грешат повышением цен до момента завершения строительства и полной оплаты стоимости жилья покупателем. Впрочем, некоторые из них все же работают по зафиксированным в договоре ценам -- но это исключение из "правил". А компании, требующие полной предварительной оплаты квартиры, после ее приема БТИ оценивают "лишние" квадратные метры (на которые реальная площадь больше проектной) по текущей рыночной стоимости. Второй пункт в финансовой номинации -- сотрудничество застройщиков с банками.
Конечно, "Деньги" не утверждают, что рейтинг с ювелирной точностью отображает действительность. Хотя бы потому, что настоящий покупатель будет приобретать квартиру совсем по другому адресу, где все документы могут оказаться в порядке:), а цены на жилье в разных объектах одной компании тоже разные. Да что говорить о разных объектах -- в одном и том же доме квартира на 15-м этаже будет стоить дороже аналогичной на 8-м. С другой стороны, мы обратились во все компании в одно и то же время -- в первой половине мая. Так что условия были равными.
Приятно то, что в результате в рейтинге остались все выбранные компании, и никого не пришлось "отбраковывать" из-за отказа в предоставлении информации или плохой работы менеджеров отделов продаж. Везде с удовольствием рассказывали об условиях приобретения квартир, охотно отвечали на вопросы. Впрочем, в условиях падения цен на недвижимость иное было бы странно.

Кто как строит

Сводная таблица ранкинга застройщиков

 

Застройщик	Место в общем ранкинге	Место в ранкинге по надежности	Место в ранкинге по кредитованию	Место в ранкинге по финусловиям	Место в ранкинге по юрусловиям
Жилье-Инвест	1	2	1	4	5
Гранит	2	12	2	3	1
Экосорб	3	6	3-6	8	3
ХК «Киевгорстрой»	4	1	12	2	7
Градострой	5	9	3-6	6	6
МЖК Оболонь	6	3	8	13	4
Лико-Холдинг	7	5	3-6	10	10
Украинская строительная компания	8	7	9-11	11	2
Интербудинвест	9	11	9-11	7	8
21 век	10	8	3-6	15	9
ИБК Столица	11	10	9-11	5	13
ПКФ "Новобудова"	12	15	7	1	11
ТММ	13	4	13-15*	12	14
Консоль	14	13	13-15*	9	12
Познякижилстрой	15	14	13-15*	14	15

 

Кому доверять?

Рейтинг застройщиков по надежности

 

Застройщик	Место в ранкинге по времени на рынке	Место в ранкинге по количеству сданных объектов	Были ли крупные скандалы с инвесторами	Место в ранкинге по количеству структур, продающих жилье от застройщика	Место в общем ранкинге по надежности
ХК «Киевгорстрой»	1	1	нет	1	1
Жилье-Инвест	9-10	2	нет	1	2
МЖК Оболонь	2	5-8	нет	1	3
ТММ	3-5	4	нет	1	4
Лико-Холдинг	3-5	11	нет	1	5
Экосорб	7	12-13	нет	1	6
Украинская строительная компания	9-10	9	нет	1	7
21 век	8	15	нет	1	8
Градострой	12	12-13	нет	1	9
ИБК Столица	13-15	5-8	нет	1	10
Интербудинвест	13-15	14	нет	1	11
Гранит	3-5	10	нет	0	12
Консоль	6	3	да	1	13
Познякижилстрой	11	5-8	да	1	14
ПКФ "Новобудова"	13-15	5-8	да	0	15