Если кто-то сомневается в важности правильно составленного договора с застройщиком, может вспомнить, "Элиту-Центр" и свежие неурядицы вокруг строительства нескольких многоэтажек компаниями "Агробудпереработка" и "Киеввысотбуд". Сомневаться сразу перехочется.
Отрадно, что граждане, покупающие квартиры у застройщиков, которых рейтинговали "Деньги", инвестируют не "во вторую слева квартиру на пятом этаже", а в жилища, которые имеют конкретные номера. Впрочем, и эти номера, после приема дома БТИ могут измениться. Как объяснили "Деньгам" в одной строительной компании, изменения номеров квартир случаются, если покупатели объединяют квартиры. А в целом, "строительная нумерация" остается неизменной после сдачи дома в эксплуатацию.
Как уже писали "Деньги", застройщики используют механизмы покупки целевых облигаций, участия в ФФС, паевого участия в строительстве и пр. К сожалению, по словам юристов, пока ни один метод не дает инвестору абсолютных гарантий - каким бы образом квартира ни приобреталась, покупатель не защищен от подорожания жилья и от срыва сроков сдачи. А вот застройщик, наоборот, от несвоевременной оплаты и от падения цен на недвижимость очень даже защищен.
Как отмечает юрист компании "Правовой альянс" Артем Базилевич, согласно Закону Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование и финансирование объектов жилого строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций. "Исходя из этого, договора купли-продажи имущественных прав и паевого участия у финансировании строительства противоречат положениям ЗУ "Об инвестиционной деятельности" и могут быть признаны недействительными", -- отметил г-н Базилевич.
Юрист сообщил, что, заключая такие договора, инвестор рискует не только в том, что ему откажут в регистрации прав собственности на объект, но и в том, что ему вернут вложенные деньги. "Все очень просто -- деньги отдавать никто не хочет, говорят: судитесь, получайте. Но даже если инвестор и получит свои деньги с учетом 3% годовых, как предусмотрено Гражданским кодексом, то с учетом времени, потраченного на суды, это будет уже не та сумма, за которую, можно будет купить аналогичную недвижимость", -- пояснил г-н Базилевич.
Среди компаний, которые попали под пристальное внимание "Денег", участие в паевом строительстве предусматривают договоры компаний ТММ (правда, с осени они планируют создать ФФС) и "Консоль". "Украинская строительная компания" продает квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, а "Познякижилстрой" вообще, реализовывает жилье по договору комиссии. В документе, который получили "Деньги" в компании "Познякижилстрой", правда, записано, что "положения ЗУ "Об инвестиционной деятельности" на положения договора не распространяются", а сам договор составлен согласно требованиям Гражданского кодекса. Юристы отмечают, что ничего противозаконного в этом нет. Дескать, в Гражданском кодексе Украины предусмотрена такая возможность. Однако инвестору от этого не легче.
Риски для инвестора существуют и при покупке целевых облигаций. Во-первых, заключаются два договора -- договор покупки облигаций и договор бронирования квартиры. Второй договор, как правило, заключается после приобретения инвестором облигаций на 30% необходимой для покупки жилья суммы. Юристы, проанализировав договора, отмечают, что некоторые из них имеют ряд неприятных для покупателя положений. В частности, застройщики в одностороннем порядке и без согласования с инвестором могут увеличивать стоимость облигаций. К слову, некоторые строительные компании в договорах указывают, насколько увеличивается цена облигации за год до даты полной оплаты стоимости жилья (то есть выкупа 100% облигаций). Кроме того, существует вероятность пропуска погашения облигаций в связи с задержкой сроков сдачи дома и пр.
Меньше всего рисков для инвестора, как отмечают юристы, при инвестировании в строительство через ФФС. По словам Артема Базилевича, все основы деятельности ФФС прописаны в Законе "Об финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Дескать, простора для произвола управителя ФФС при распоряжении средствами инвесторов закон почти не оставляет.
Конечно, существуют "минусы" и у покупки жилья через ФФС. Как и в других случаях, здесь возможно увеличение стоимости 1 кв. м жилья.

ЧЕМ ГРЕШАТ ЗАСТРОЙЩИКИ
Артем Базилевич, юрист компании "Правовой альянс":
-- Рассматривая взаимоотношения связанные с инвестированием средств в объекты строительства, нужно учитывать правовой статус будущего недвижимого имущества и возможность его изменения во время строительства. То есть застройщик на основании инвестиционных договоров имеет достаточно прав для подписания соглашений, связанных с реализацией строящегося недвижимого имущества до введения данного имущества в эксплуатацию и регистрации имущественных прав на него. Например, в последнее время иногда практикуется передача застройщиком имущественных прав третьим лицам без согласия инвестора до введения объекта в эксплуатацию и регистрации имущественных прав. Хотя, такая передача может иметь полностью законные основания - так как это не урегулировано в договоре. Иногда передача прав собственности осуществляется не один раз, таким образом, собственниками одних и тех же имущественных прав становятся несколько субъектов, что приводит к судебным разбирательствам. Хотя единственный субъект, права которого таким образом нарушаются -- инвестор. Доказать неправомерность действий застройщиков можно, однако процедура возврата средств или регистрация имущественных прав очень тяжела или практически невозможна.

С кем лучше договариваться?

Ранкинг по юридическим условиям инвестирования

Застройщик	Способ инвестирования	Пеня для застройщика за несвоевременную сдачу дома, % (годовых)	Плата за изменение объекта инвестирования,% от стоимости квартиры	Плата за перуступку имущественных прав,% от стоимости квартиры	Штраф для инвестора за выход из договора,% от стоимости квартиры	Возможность для застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цены до завершения строительства	Вписывается ли в договор номер конкретной квартиры	Место в общем юридическом ранкинге
Гранит	Покупка облигаций	0	0	2	0	Да	Да	1
Украинская строительная компания	Купля-продажа имущественных прав	3,6	0	0	5	Да	Да	2
Экосорб	Покупка облигаций	0	0	0	5	Да	Да	3
МЖК Оболонь	Участие в ФФС	0	0,8	2	4,1	Да	Да	4
Жилье-Инвест	Участие в ФФС	1,35	1	3	4	Да	Да	5
Градострой	Покупка облигаций	0	0	0	7	Да	Да	6
ХК «Киевгорстрой»	Участие в ФФС	0	1	1	5	Да	Да	7
Интербудинвест	Участие в ФФС	1,2	0,2	10	2	Да	Да	8
21 век	Покупка облигаций	0	0	0	0,45	Нет	Да	9
Лико-Холдинг	Покупка облигаций	0	0	5	5	Да	Да	10
ПКФ "Новобудова"	Участие в ФФС	0	1	3	7	Да	Да	11
Консоль	Паевое участие в финансировании строительства	0	0	1	0	Нет	Да	12
ИБК Столица	Покупка облигаций	0	1	2	5	Да	Да	13
ТММ	Паевое участие в финансировании строительства	0	0	0	5	Нет	Да	14
Познякижилстрой	Договор комиссии	0	0	0	5	Да	Нет*	15

* номер квартиры записывается в приложении к договору

 

 

Кто всех щедрее?

Ранкинг застройщиков по финансовым условиям 

Застройщик	Цена квадратного метра, $	Место в ранкинге по цене кв. м.	Место в ранкинге по размеру первоначального взноса	Место в ранкинге по удорожанию стоиомтси кв. м. по ходу строительства	ранкинг по доплатам	Место в ранкинге по доплатам за «лишние» квадратные метры	Место в общем ранкинге по финансовым условиям
ПКФ "Новобудова"	1564	1-2	2	6-10	0	5-15	1
ХК «Киевгорстрой»	1564	1-2	3-10	6-10	0	5-15	2
Гранит	1850	7	3-10	6-10	1	1-2	3
Жилье-Инвест	1645	4	3-10	6-10	0	5-15	4
ИБК Столица	2300	11	3-10	5	0	5-15	5
Градострой	1822	6	3-10	6-10	0	5-15	6
Интербудинвест	1782	5	11	6-10	0	5-15	7
Экосорб	1623	3	12-13	6-10	0	5-15	8
Консоль	3128	14	3-10	1-3	1	1-2	9
Лико-Холдинг	2178	9	3-10	6-10	0	5-15	10
Украинская строительная компания	1901	8	12-13	6-10	0	5-15	11
ТММ	2200	10	14-15	1-3	0,5	3-4	12
МЖК Оболонь	2600	12	1	6-10	0	5-15	13
Познякижилстрой	3574	15	3-10	4	0	5-15	14
21 век	2992	13	14-15	1-3	0,5	5-15	15