Некоторые банки действительно начали предлагать такие варианты кредитования заемщикам. Например, "Райффазен Банк Аваль" предлагает кредит под строительство недвижимости на срок до 20 лет с возможностью отсрочки выплаты основной суммы долга на 18 месяцев со дня заключения кредитного договора. В этот период (обычно столько и длится строительство дома) заемщик платит только проценты, которые начисляются на сумму задолженности.
Аналогичная программа -- "Только проценты" -- есть и у банка "Финансы и кредит". По ее условиям на протяжении первых трех лет ипотечный заемщик выплачивает только проценты за пользование кредитными ресурсами, а выплата тела кредита начинается с четвертого года пользования кредитом.
В случае выбора таких программ кредитования ежемесячные расходы заемщика в первые годы действительно будут меньшими. Для сравнения, в случае оформления обычного кредита на сумму $50 тыс. платить банку в первые годы придется чуть больше $700 в месяц, а если выплачивать только проценты -- примерно $500. Понятное дело, через пару лет "лафа" закончится, и выплачивать нужно будет и тело, и проценты.
Выгодна ли такая отсрочка заемщику? Скорее нет, чем да. Дело в том, что при обычной схеме кредитования проценты начисляются на остаток задолженности -- чем меньше тело кредита, тем меньше платеж. При кредитовании с отсрочкой проценты в первые годы начисляются на всю сумму взятого кредита. Соответственно, если 18--36 месяцев не погашать тело кредита, заемщик просто переплачивает банку сумму процентов. Ровно на период отсрочки. При сумме кредита в те же $50 тыс. за год переплата при ставке 12,5% составит более $6 тыс.!
С другой стороны, если есть намерение досрочно погасить кредит, а в первые годы не хочется выплачивать крупные суммы по кредиту, вполне можно согласиться и на такой вариант кредитования. Размер переплаты в этом случае уложится в обычные рамки за счет досрочного погашения займа.
Для минимизации расходов заемщика многие банки предлагают включать комиссии банку и риелторам, а также страховые платежи в ежемесячный платеж по кредиту, растягивая тем самым "удовольствие" оплаты на долгие годы. Такой вариант минимизации расходов представляется более интересным, чем кредит с отсрочкой платежа. Правда, со страхованием нужно быть предельно осторожным. В случае страхового события страховщик может потребовать, чтобы остаток неуплаченной страховой премии был выплачен из суммы страхового возмещения.