Что есть на рынке?
В новостроях "мансардный" этаж проектируется изначально и потом называется гордым именем пентхауз. А вот в старом доме надстроить мансарду достаточно сложно -- уж очень много требуется документов и разрешений! К тому же реконструкция чердака имеет смысл в центральных районах города, застроенных еще в дореволюционные или послевоенные годы, где здания довольно прочны. Правда, практически каждый второй дом в центре является памятником архитектуры, что усложняет процесс получения разрешений на строительство мансарды.
А вот относительно крепкие "хрущевки", которые также можно рассматривать как перспективные дома для строительства "модного" чердака, спросом у инвесторов не пользуются. И не только потому, что их который год обещают снести (см. "Деньги" №16, от 26 апреля 2007 года, доступно на www.dengi.ua). Основная причина нежелания инвесторов реконструировать "хрущевки" -- их неудачное месторасположение. Вряд ли кому-то будет интересно "элитное" жилье на чердаке где-нибудь в бывшем пролетарском районе, да еще и на шестом этаже без лифта.
Как отмечают столичные риелторы, в Киеве мансарды чаще всего строят в Печерском и Шевченковском районах. А потом на продажу выставляются как отдельные квартиры на чердаке, так и помещения, соединенные с квартирами на последнем этаже дома. Что касается цен, по утверждениям брокеров, "квадрат" мансарды в среднем дороже 1 м2 обычной квартиры на 15--20%, хотя еще относительно недавно их продавали с таким же дисконтом. Стоимость 1 м2 мансарды сегодня колеблется от$2800 до $4500 -- в зависимости от месторасположения и площади помещения.

Дом с крышей
Изучив объявления о продаже квартир, "Деньги" обратили внимание на то, что в столице предложения "продам мансарду" или "продам квартиру с мансардой" встречаются довольно редко. Например, квартирку на ул. Руставели площадью 160 м2 плюс 20 м2 мансарды продают за $750 тыс., ($4166 за 1 м2), а трехуровневый пентхаус на ул. Саксаганского ("Ботаник Тауэрс") площадью 416 м2 стоит почти $1,5 млн. ($3605 за 1 м2).
То, что в продаже немного отдельных мансард, подтверждают и брокеры. Дескать, в основном предлагаются двухуровневые квартиры.
Цены на мансарды меняются так же, как и цены на вторичном рынке недвижимости. По разным данным, за прошлый год мансарды подорожали примерно на 30--40%. По словам руководителя одного из столичных агентств недвижимости, пожелавшего остаться неназванным, сегодня строительство мансард на продажу -- довольно прибыльное занятие. Дескать, продать такое жилье можно за сумму, в два раза большую потраченной на строительство. К тому же зачастую мансарды продают не отдельно, а в комплекте с квартирами на последнем этаже. Что также приносит немалые деньги.
Впрочем, можно не согласиться с этим экспертом. Ведь спрос на мансарды, как и на всю вторичную недвижимость, в Киеве снизился. По словам директора АН "С.I.T." Эдуарда Бразаса, рынок мансард в старых домах довольно узок. К тому же забюрократизированная процедура получения разрешений на строительство отнюдь не способствует его увеличению. Скорее наоборот -- желающих обустроить чердак с каждым годом становится все меньше. Г-н Бразас уверяет, что ныне покупатели предпочитают приобретать мансарды и пентхаусы в новых домах. В АН "Планета Оболонь" утверждают, что клиенты все же интересуются мансардами и часто рассматривают варианты покупки квартиры на последнем этаже, если возможно будет приватизировать чердак.

Цена крыши
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что если "дом под самой крышей" нужен для личных целей, то его легче купить. А вот если рассматривать чердачное помещение как объект инвестирования, то его лучше строить. По разным данным, прибыль от продажи построенной мансарды может достигать 70%, а то и 100% -- в зависимости от площади, места расположения и открывающегося из окна вида. К тому же мансарду можно успешно сдавать в аренду. Риелторы говорят, что особым спросом мансарды пользуются у иностранцев, которые готовы платить до $4 тыс. в месяц за это "видовое" жилье.
Что же касается непосредственно строительства, то оно довольно хлопотно, несмотря на достаточно короткие сроки возведения мансарды -- 3--6 месяцев. Ведь мансарда -- технически и архитектурно сложное сооружение, и построенный на скорую руку "скворечник" может испортить весь архитектурный ансамбль.
Кроме того, строить надо быстро, чтобы, во-первых, успеть возвести крышу до осенних дождей, а во-вторых, переделать систему отопления (которая, как правило, находится на чердаке), чтобы отопительный сезон в доме начался по графику. Важно позаботиться и о собственном комфорте -- оснастить крышу гидро-, паро- и звукоизоляцией.
Следует правильно выбрать материалы для конструкций -- они должны быть надежными и в тоже время легкими, дабы не причинить вреда дому, обойтись без усиления фундамента и иметь возможность собрать их без применения сложной и тяжелой строительной техники. Обычно при строительстве мансард применяются конструкции из специальных оцинкованных профилей, а также утеплителей.
Нужно позаботиться о пожарной безопасности и подведении необходимых коммуникаций, а также о том, выдержат ли существующие коммуникации дополнительную нагрузку.
Строительные компании оценивают себестоимость такого жилья в $600--1500 за 1 м2. "Строительство каждой мансарды индивидуально -- все зависит от проекта, объема работ, финансовых возможностей заказчика, а также от используемых материалов и технических характеристик дома", -- сообщил "Деньгам" сотрудник строительной компании "Вильма" Виталий Криворучко. Стоимость работ сильно зависит проекта и материалов. Например, работы по тепло- и звукоизоляции потолка будут стоить $1,5-3 за 1 м2 плюс цена материалов -- $1--20 за 1 м2. Монтаж мансардных окон -- еще минимум $70--100 за штуку, стоимость же самого окна стартует с отметки в $300.
Наверное, один из самых важных вопросов (не считая разрешительных процедур) -- проводка коммуникаций. По словам г-на Криворучко, в мансарде лучше делать индивидуальное отопление, тогда проблем с его установкой и использованием не будет. Подключение же к городским сетям возможно только при гарантии, что они выдержат дополнительную нагрузку. Обычно при проектировании мансарды учитываются технические характеристики инженерных сетей -- исходя из этих данных выбирается и вид отопления.
Также в проект мансарды закладывается электропроводка, водоотвод и канализация. Если он одобрен на градостроительном совете и завизирован службами, выдававшими ТУ (водоканал, горэнерго и прочие), то у инвестора не возникнет проблем с прокладкой электропроводов и труб. Сколько это будет стоить -- зависит от его пожеланий. Например, за подключение к канализации городские коммунальные службы попросят от $150 -- в зависимости от сложности установки. "Шабашники" могут сделать это за $50. Стройкомпания за свою работу возьмет $150--500. То же самое касается и электропроводки. Цена работы зависит не только от того, кто ее выполняет, но и от сложности поставленной задачи. Например, "зашить" провода в гипсокартонную перегородку значительно проще, нежели "спрятать" их в кирпичную стенку. По данным Муниципального расчетного центра ОАО "Киевэнерго", разработка технических условий на электропроводку, проект, монтажные работы и подключение к городским сетям стоит от $1000. Цена вопроса зависит от сложности проекта и от планируемой мощности потребления -- чем больше, тем дороже.
Татьяна Тимошенко

Почем возвести домик под самой крышей?
Примерные расценки на строительно-монтажные и отделочные работы*
Наименование                                                           Ед. изм.    Цена, грн.
Монтаж деревянной стропильной части                м2                35
Монтаж металлической стропильной части          м2                40
Обшивка металлической стропильной части рейкой м2        15
Монтаж паробарьерной пленки                              м2               3,5
Монтаж утеплителя, 100 мм                                    м2               5,2
Монтаж обрешетки под утеплитель                       м2                9,8
Монтаж гидробарьерной пленки                            м2                3,5
Монтаж обрешетки под металлочерепицу           м2                12
Монтаж обрешетки под черепицу                          м2                12
Монтаж сплошной обрешетки                                 м2                15
Монтаж OSB плит                                                      м2                11
Монтаж металлочерепицы                                      м2                 26
Монтаж битумной черепицы                                   м2                36
Монтаж водосточной системы                              м п.             15,15
Монтаж обрешетки для карниза (доска)              м2                 11
Подшивка карниза сайдингом                                м2               34,85
Облицовка стен трапециевидным профилем     м2                  25
Облицовка стен пластиковой вагонкой                м2              25,25
Монтаж изделий из листовой стали                      м п.                 14
Грунтование металлических поверхностей         м2                    6
Окраска металлических поверхностей                 м2                    6
Устройство разжелобовки (ендова) на крыше   м2                 20,2
Герметизация паробарьерной пленки                м п.                  2,5
Герметизация швов                                                м п.                    2
Биозащита деревянных конструкций обрешетки м2                   8
Биозащита деревянных конструкций ферм, балок, арок м3  250
Штрабовка в местах примыкания к стене          м п.                 5,05
Ограждение кровли перилами                              м п.                25,25
Монтаж антенного выхода                                     шт.                     50
Установка зонта дымохода                                    шт.                 95,95
Монтаж мансардных окон                                       шт.                   290
Монтаж слуховых окон                                             шт.                   290
Аренда строительных лесов                                  м2 в день         5
Монтаж/демонтаж строительных лесов               м2                      5

-- Примерные расценки, итоговая сумма зависит от сложности работ.
По данным ООО "Акцентбуд"

Мансарду строим?

За
Высокая рентабельность вложения денег(прибыль превышает 50%).
Эксклюзивная архитектура
Возможность жить в историческом центре
Возможность жить выше всех в доме

Против
Коррумпированная, длинная и дорогая процедура получения разрешений и согласований
Конфликт с соседями
Вероятность блокирования проекта более "весомыми" претендентами на чердак
Необходимость жить на самом верхнем этаже

 

 

Где еще почитать
о строительстве мансард:
www. akcentbud.com.ua
www.stroyklass.com.ua
www.bud-inform.com.ua