Частный предприниматель Людмила живет на Печерске. И уже много лет мечтает построить мансарду. Но никак не может договориться с соседями, а без согласия ВСЕХ соседей законно построить мансарду нельзя. А вот Василий, руководитель небольшой строительной компании, которая возводит дачи, за год сумел собрать все необходимые документы, построить и продать мансарду. Секрет Василия прост. По его словам, он просто выполнил желания "упертых" владельцев квартир: кому-то купил телевизор, кому-то "позолотил ручку". "И волки сыты и овцы целы", -- улыбаясь, повторяет пословицу Василий. Однако рассказывать, сколько денег он потратил на получение заветных подписей в местной администрации, отказывается. По слухам, сумма взяток за гарантированное "добро", может превысить $10 тыс. А однажды только суды с недовольными жильцами вытащили у другого инвестора, начавшего строить мансарду на том же Печерске, вдвое большую сумму.

Как построить мансарду…
Итак, для строительства мансарды потребуется собрать множество разрешений в различных инстанциях, разработать непосредственно проект мансарды и убедиться в прочности дома -- выдержит ли он дополнительный этаж. К тому же процедура согласований и получения разрешений может затянуться на год-два. Причем тратить придется не только время, нервы, но и деньги. По разным оценкам, только заключение о том, что дом выдержит надстройку, обойдется в $1--2 тыс. Конечно, можно нанять компанию, которая за определенные гонорары будет обивать пороги чиновников и добиваться необходимых подписей. Размер гонорара стартует с отметки в $5 тыс.
Юрист компании "Правовой альянс" Евгений Щеглов рассказал "Деньгам", что инвестор или строитель мансарды заказывает в проектной организации архитектурно-планировочный проект на реконструкцию чердака по конкретном адресу. Затем разработанный проект нужно направить на согласование в орган местного самоуправления (подразделение по архитектурному контролю), присоединив к проекту письменное согласие собственников квартир на реконструкцию чердака.
Получение письменного согласия всех жителей и владельцев квартир в доме -- пожалуй, самый сложный этап. А без недостающей подписи даже одного жителя строительство мансарды может остаться только в планах. Ныне же, как утверждают люди знающие, владельцы квартир обычно настроены против реконструкции чердака. И отечественное законодательство здесь на их стороне. В частности, согласно Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", владельцы квартир в доме являются владельцами и дополнительных помещений (чердаков, подвалов и прочего), поэтому без их согласия начать строительство мансарды нельзя. Конституционный суд своим решением от 2 марта 2004 года также поддержал владельцев квартир (до этого коррумпированные суды общей юрисдикции принимали решения, не учитывая интересы жильцов дома). Согласно решению КС, владельцы квартир в доме являются собственниками вспомогательных помещений и без создания объединений совладельцев многоквартирного дома (кондоминиума). Но инвесторы, частенько не имея согласия всех жителей дома, ссылаются на отсутствие кондоминиума и надстраивают мансарду.
Поговаривают даже, что некоторые заинтересованные жители занимаются вредительством, дабы построить "еврочердак". Например, в Интернете ходит история о том, как люди, решившие построить мансарду, но не пожелавшие заручиться поддержкой жителей дома, устроили на чердаке пожар, а потом обратились в местную администрацию с просьбой отремонтировать непригодный чердак и… построили мансарду. Вот только получили ли они право собственности на нее -- история умалчивает. Юристы утверждают, что если строительство велось незаконно, как в описанном случае, то приватизировать жилплощадь не удастся.

…и как не дать построить мансарду
Противникам устройства мансард на чердаках стоит помнить, что чуть ли не единственный способ не допустить реконструкцию -- не поддаваться уговорам заинтересованных лиц и не предоставлять свое письменное согласие. По словам г-на Щеглова, инвестору может быть отказано в строительстве мансарды, если нет согласия жильцов. Но нередко чердаки обустраиваются и без согласия жителей -- в таком случае юрист советует отстаивать свои права в судах. При этом, судя по решению Конституционного суда, вероятность отстоять их существует. Еще один действенный способ противостоять "захватчикам" -- не препятствовать строительству, но по его завершению не дать согласие на отчуждение своей доли и таким образом воспрепятствовать оформлению права собственности.

Почему чердак -- это хорошо
Несмотря на то, что обычно жильцы дома против реконструкции чердака, строительство мансарды может принести им выгоду. Во-первых, это новая крыша. То есть за счет возведения "еврочердака" вместо "местами текущей" крыши будет построена новая. К тому же тот, кто строит мансарду, имеет ряд обязательств перед жильцами дома. Ведь инвестор, чтобы получить разрешение на строительство мансарды, часто обещает жильцам отремонтировать лестничные клетки и внутридомовые коммуникации, привести в порядок прилегающую к дому территорию. Кроме того, увеличится количество состоятельных соседей. Мансарды, впрочем, как и обычные квартиры в центральных районах, не по карману малообеспеченным жителями. А небедные граждане, привыкшие к комфорту, вряд ли допустят, чтобы подъезд был загажен, стены -- разрисованы, а кодовый замок на входной двери -- сломан. Но, как правило, все плюсы от строительства мансарды возможны только при "взаимной любви" инвестора и жителей дома.

Почему чердак -- это плохо
К сожалению, взаимопонимание между владельцами квартир и тем, кто решил реконструировать чердак, встречается редко. Инвестор мало того, что часто не удосуживается договориться со всеми жильцами, так еще и нередко не выполняет обещаний, данных владельцам квартир, которые согласились на реконструкцию. К тому же наивная вера в обещания, раздаваемые будущим обитателем чердака, может привести к тому, что остальные жильцы дома получат вместо отремонтированного подъезда трещины в стенах.
Кроме того, сплошь и рядом мансарды строятся несанкционированно. Например, чердак реконструируется без утвержденной проектной документации или с "заказанными" заключениями о техническом состоянии дома, которые зачастую не соответствуют реальности. Известный пример -- дом по улице Институтской в Киеве, где эксперты разрешили построить трехэтажную мансарду. Но после возведения ее первого этажа дом не выдержал нагрузки и дал трещину.
Еще один огромный минус строительства мансарды недобросовестным инвестором -- возможные проблемы с отоплением и водоотводом в доме. Ведь обычно все основные узлы инженерных сетей располагаются на чердаках, и их неудачная переделка может принести жильцам массу проблем. От практических недостатков мансарды можно перейти к эстетическим. Зачастую неудачные проекты портят весь архитектурный ансамбль улицы. Пример: "скворечники" на многих домах в Киеве и Одессе.

Почем "взять" чердак?
Примерные затраты на строительство мансарды
Этап работ Сумма, 
Изготовление проектной документации от $1500
Получение разрешений (без учета "вознаграждений" для соседей) $1--15 тыс.
Строительство $600--1000 за 1м2

Мнения:

Николай Морозов, директор ООО "Галант":
-- Утеплитель для мансард, наряду с хорошими теплоизоляционными свойствами, должен не бояться влаги и не создавать условий для возникновения конденсата. Теплоизоляция "БестИзол" производства ООО "Галант" представляет собой слой вспененного полиэтилена, с одной или с двух сторон закрытого химически чистой (99,4 %) отполированной алюминиевой фольгой (общая толщина 8 мм, цена -- 12 грн. за 1 м2). За счет низкой теплопроводности "БестИзол" препятствует возникновению конденсата, а также проникновению в мансарду холодного воздуха зимой и теплого -- летом. Алюминиевая фольга обладает высокой теплоотражающей способностью, что значительно усиливает теплоизоляцию помещения. Такой изолирующий материал не боится влаги, даже при протекании крыши он не испортится.

 

Василий Яременко, инженер отдела сбыта "Руукки-Украина" (TM Ruukki):

-- Современная кровля с монтажом и стропильной частью стоит от $25 за квадратный метр. Доля стоимости кровли в строительстве дома в зависимости от этажности, стоимости примененных материалов и работ составляет от 3%. Экономия при покупке кровельных материалов приводит к тому, что домохозяин впоследствии вынужден нести дополнительные затраты на обслуживание кровли или на замену вышедшего из строя кровельного материала. А расчетный срок службы качественной металлочерепицы -- 50 лет.
Квадратный метр металлочерепицы обойдется в ?10--12,8 в зависимости от типа полимерного покрытия. К наиболее дорогим и качественным среди них относятся пурал и матовый пурал, традиционным полимерным покрытием считается полиэстер. Но в целом общая стоимость затрат на устройство кровли зависит от ее конструкции.
При надcтройке мансардного этажа над уже существующим зданием оптимальным кровельным материалом является металлочерепица, так как укладка остальных видов кровельных материалов требует более сложной стропильной части и использования большего количества строительных элементов. Это ведет к таким нежелательным последствиям, как утяжеление веса конструкции кровли и, как следствие, увеличение нагрузки на стены и фундамент строения. Если говорить о строительстве дома, в котором верхний этаж изначально проектировался как мансардный, в этом случае существует больше пространства для маневра и фантазии.

 

Евгений Козлов, руководитель направления "Кровли и фасады" компании ТПК:
Цена кровли зависит от качества и количества самого кровельного материала, а также от необходимых составляющих. Поэтому нельзя наобум сказать, во сколько обойдется монтаж 1 м2 крыши с учетом материалов, -- оценки могут отличаться на 50%.
Цена зависит от трех составляющих. Первое -- стропильная часть и обрешетка. Сегодня все большим спросом пользуется металлическая обрешетка, хотя она дороже деревянной. Второе -- непосредственно металлочерепица, утеплитель, тепло-пароизоляция и прочие составляющие кровли. Стоит учесть, что при покупке китайского товара можно прилично сэкономить. Однако его качество, мягко говоря, не впечатляет. И последний пункт -- это монтажные работы. Естественно, бригада "шабашников" построит все быстро и дешево, но качество исполнения работ, скорее всего, оставит желать лучшего.
На качественную металлочерепицу дается гарантия -- 10 лет. Впрочем, при грамотном и профессиональном монтаже она может эксплуатироваться до 30 лет без ремонта. Следует отметить: затраты по обслуживанию кровли из металлочерепицы минимальны. Такую крышу достаточно два раза в год очищать от грязи и различного мусора. Какие-либо другие меры по уходу не требуются.

Виктор Федоров, учредитель Промышленной группы "Арсенал":
Оптимальной толщиной металла для производства металлочерепицы я считаю 0,5 мм (тоньше -- недолговечно, толще -- неоправданно дорого). Покупая кровельный материал, потребуйте у производителя или продавца сертификат качества и сертификат происхождения на металл.
От того, правильно ли подобрано полимерное покрытие металлочерепицы, зависит, насколько долго кровля прослужит вам, сохранив свой эстетичный внешний вид. Только крупные производственные компании могут предложить покупателю несколько покрытий на выбор, при этом предоставив свои рекомендации по использованию каждого из них. Наша компания предлагает такие полимерные покрытия, как полиэстер и матовый полиэстер, они оптимальны для Украины.
При покупке прислушайтесь к рекомендациям знакомых и друзей, которые уже имеют опыт приобретения аналогичной продукции, а не к рекомендациям продавцов. Покупайте материал, если возможно, сами, а не через снабженца или прораба. Вам удастся не только сэкономить деньги, но и быть на 100% уверенным в качестве приобретенного материала. Заказывайте доставку машиной производителя -- в этом случае можно при обнаружении брака предъявить ему претензии.
Что касается расходов, то для средней по площади металлочерепичной кровли (250 м2) затраты с учетом аксессуаров (планки, коньки, саморезы, гидроизоляционные пленки, водосточная система) составят около 15 тыс. грн. Однако при возведении мансардной кровли еще необходимо учитывать стоимость специальной теплоизоляции, а также мансардных окон и всех необходимых комплектующих к ним.

 

Путь Карлсона долог и дорог

Как узаконить и построить мансарду*

1. Обращение в местную государственную администрацию.

2. Получение согласия жителей и собственников квартир на планируемую реконструкцию дома.

3. Получение согласия собственника дома на реконструкцию и оформление

соответствующего протокола обследования строения (жек).

4. Получение заключения у местной/районной администрации относительно возможности строительства мансарды.

5. Получение заключения в НИИ «Проектреконструкция» относительно возможности проведения реконструкции и функционального назначения реконструкции.

6. Получение решения местного совета о разрешении на реконструкцию дома.

7. Подготовка градостроительного обоснования реконструкции и эскизных предложений.

8. Исследование конструкции дома и фундаментов.

9. Получение заключений соответствующих служб по поручению местной администрации.

10. Если дом расположен в исторической части города или является историческим памятником,

необходимо получить разрешение в Главном управлении культуры местной администрации.

11. Получение разрешения в Главархитектуре города на сбор данных по дому и проектирование.

12. Получение разрешения на проектирование в местной администрации.

13. Получение технических условий на проектирование.

14. Подготовка топографическо-геодезических материалов, с трассами магистральных инженерных сетей.

15. Проектирование.

16. Согласование проектной документации на градостроительном совете.

17. Согласование проекта со службами, выдававшими технические условия.

18. Комплексная государственная экспертиза проекта реконструкции.

19. Получение разрешения на начало работ и открытие ордера на начало строительных работ.

20. Строительство.

21. Введение реконструированного дома в эксплуатацию.

22. Изготовление нового технического паспорта на дом.

23. Получение права собственности.

 *По данным ООО "Центр обслуживания недвижимости "Норма"

 

Где еще почитать
законодательные акты о строительстве мансарды:
www.zakon1.rada.gov.ua
правила получения разрешений на строительство мансарды
www.norma.in.ua
www.proxima.com.ua