Процедура согласования
Перепланировка помещения -- работа, не затрагивающая несущие конструкции или капитальные стены. Это, например, установка и снос легких, не несущих конструкций (перегородок). Для получения разрешения на нее необходимо подать в РГА пакет документов. "Основные из них: заявление с просьбой предоставить разрешение, документ о праве собственности на квартиру, согласие собственника здания на проведение работ (по сути, это согласование с жэком и подтверждение всеми соседями согласия в одном документе), краткая характеристика планируемых работ. Не стоит удивляться, если условием соседей для получения согласия станет облагораживание лестничной клетки", -- предупреждает г-н Пильков. Для проведения перепланировки необходимо заказать ее проект у архитектора (от $100 до $1500 в зависимости от сроков и сложности, для квартиры площадью 50 м2 это обойдется в среднем в $1000) и согласовать его с районной администрацией. На получение разрешения требуется 6--12 месяцев, и обойдется это минимум в $1000.
После завершения перепланировки с актом принятых работ и согласованным проектом необходимо обратиться в БТИ, чтобы вызвать инспектора для проведения инвентаризации, после которой выдается новый техпаспорт квартиры. "Если в результате сноса, переноса перегородок или легких конструкций, некапитальных стен площадь квартиры увеличивается на более чем 5%, это уже не считается перепланировкой и требует дополнительного согласования с органами власти", -- уточняет руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Наталья Доценко-Белоус. Но на практике процедура "легализации" перепланированной квартиры мало чем отличается от описанной ниже -- применяемой к последствиям капитального ремонта. Во всяком случае, в Киеве узаконить перепланировку можно только так.

Капитальный ремонт -- строительные работы, связанные с восстановлением несущих конструкций жилого помещения. Чтобы его осуществить, тоже необходимо получить разрешение в районной администрации. "Готовый проект надо согласовать еще в ряде инстанций (жэк, "Киевэнерго", "Киевгаз", санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры). Если же предусмотрено вмешательство в несущие стены (дополнительная нагрузка на перекрытия и так далее), понадобится и виза специалиста "Киевгосэкспертизы", -- рассказывает юрист ЮК "Шмаров и Партнеры" Николай Сидоренко.
После того как проект согласован, собственник может заключать договор подряда со строительной организацией и приступать к капитальному ремонту. По его завершении госкомиссия, созданная районной администрацией, оформляет акт ввода в эксплуатацию. Но до этого придется пообщаться с жэком, райжилуправлением, газовщиками, энергетиками, получить от соседей подтверждение того, что ремонтные работы не нанесли им ущерба.
Имея на руках заключение такой госкомиссии, владелец обращается в БТИ и приглашает технических инспекторов для проведения инвентаризации. После чего выдается новое свидетельство на право собственности и формируется новый техпаспорт. "Капитальный ремонт тесно связан с перепланировкой. Очень часто проектные организации закрывают глаза на то, что планируется осуществить капитальный ремонт, и разрабатывают проект перепланировки, чтобы упростить и облегчить инвестору задачу", -- поясняет Наталья Доценко-Белоус. Обычно на получение разрешения на капремонт требуется 6--12 месяцев, и стоит это уже $3--5 тыс.

Реконструкция квартиры (изменение технико-экономических показателей помещения) -- более сложные работы. Это вмешательство во внешние конструкции, например, "прорубка" окна в стене или снятие несущей стены для объединения двух жилых комнат (хотя, скорее всего, сделать это собственнику квартиры не позволят), увеличение площади квартиры более чем на 5% вследствие переноса легких конструкций. "Получать разрешение на реконструкцию необходимо в городской администрации. Но вначале надо обратиться в РГА, которая принимает решение о согласовании проведения реконструкции и подготавливает проект распоряжения городской администрации, который направляется в КГГА", -- рассказывает г-жа Доценко-Белоус. После того как получено распоряжение городской администрации, начинается сбор исходных данных, технических условий, заданий на проектирование. Затем разрабатывается проект, проводится его экспертиза (200--500 грн.), получается разрешение на выполнение строительных работ. Ввод в эксплуатацию осуществляется государственной приемной комиссией, созданной КГГА. После это собственник обращается в БТИ, которое формирует новый техпаспорт и выдает новое свидетельство на право собственности. Процедура выдачи разрешения длится от 8 месяцев до 2 лет и стоит уже от $5 тыс.

Ответственность
За осуществление самовольного строительства (изменение техпаспорта) предусмотрена административная ответственность -- 170 грн. Но штраф -- далеко не самая страшная проблема. "Куда более серьезной является угроза того, что квартиру нельзя будет продать или подарить. Ведь для нотариального заверения сделки потребуется справка-характеристика БТИ, а ее можно получить после проведения инвентаризации, которая установит несанкционированную перепланировку", -- предупреждает г-н Пильков.
Согласно Гражданскому кодексу, лицо, которое произвело самовольное строительство (капремонт, реконструкцию, реставрацию), не становится собственником результата этих работ. Если в один прекрасный день в гости к незаконному перепланировщику нагрянет техинспектор БТИ (по доносу дворников, консьержей, соседей или других "доброжелателей"), проведет инвентаризацию и зафиксирует, к примеру, увеличение площади более чем на 10%, то окажется, что прав на эти дополнительные метры у собственника квартиры нет. По закону, БТИ имеет право передать документы в органы местного самоуправления, а те, в свою очередь, -- принять решение о передаче объекта самовольного строительства в коммунальную собственность или о приведении его в прежнее состояние.
Не стоит "играть с историей" -- если квартира находится в здании, которое относится к памятникам архитектуры (тогда капитальный ремонт будет называться реставрацией), любое изменение в техпаспорте квартиры без разрешения властей наказуемо. "Категорически не рекомендуется проводить самовольные работы в таких квартирах, потому что за уничтожение или ухудшение памятника архитектуры установлена уголовная ответственность", -- предупреждают юристы.

Посторонняя помощь
Дизайнер Светлана решила сэкономить и самостоятельно обойти все необходимые инстанции. В итоге на "беготню" ушло полтора года и $200. Света искренне жалеет о потерянном времени: "Лучше бы заплатила несколько тысяч долларов посредникам". После каждой встречи с чиновниками она возвращалась "мертвая" и затем несколько дней отходила от нервного стресса.
На рынке много организаций, которые вместо владельца "бегают" за разрешениями по кабинетам чиновников. Стоит эта услуга по-разному: от "без проблем -- $50" до "невозможно, только нелегально -- за $2 тыс.". Консультация юристов по перепланировке обойдется собственнику в $5--200 за час. Но они только посоветуют, как лучше оформить документы, куда обратиться, и прочие "мелочи".
Самое печальное, что полностью доверять посредникам нельзя. Во-первых, сроки получения разрешения при их участии почти не укорачиваются. Во-вторых, не факт, что им удастся получить документ. Например, одна крупная компания, офис которой находится в центре Киева (бывшая жилая квартира в доме--памятнике архитектуры), решила сделать реконструкцию помещения и обратилась за помощью к посредникам, заплатив $15 тыс. Согласование длится уже год, а разрешение на реконструкцию ("добро" на сбор подписей и согласование проекта, фактически -- начальная стадия ремонта) до сих пор не получено.
Единственный известный автору рецепт эффективного общения с посредниками -- разметить план-график прохождения инстанций и платить поэтапно, по мере продвижения вперед. Проверено на себе -- действует.

ПЛАНИРОВАТЬ НЕ ПЕРЕПЛАНИРОВАТЬ
Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры":
-- Жилищным кодексом Украины (ст. 100) и Правилами пользования
помещениями жилых домов предусмотрена необходимость получения
разрешения во всех случаях переоборудования и перепланирования жилых
помещений. Тем не менее, Инструкция о порядке проведения технической
инвентаризации объектов недвижимого имущества устанавливает, что к самовольному строительству не относятся: перепланировки, не связанные с изменениями (увеличением или уменьшением) жилых или вспомогательных площадей, без нарушения несущих конструкций; увеличение жилой или вспомогательной площадей за счет демонтажа перегородок, кладовых, сноса печей, каминов, остекления балконов, лоджий, обустройства дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах; перестановка оборудования в границах предназначенных для этого помещений. Стоит подготовить
заключение о том, что данные работы можно проводить без получения разрешений (к сожалению, не все БТИ поспевают за изменениями в законодательстве, и многие до сих пор считают описанные в Инструкции работы перепланировкой).
За перепланировками в квартирах многоквартирных домов городские власти практически не следят (яркой иллюстрацией сказанного является наличие огромного количества фасадных кондиционеров и включение площадей лоджий и балконов в площадь квартир за счет демонтажа части внешних стен). Но в последнее время в судах все чаще встречаются иски органов местного самоуправления и коммунальных служб к физическим лицам о понуждении к восстановлению первоначального состояния квартир.

Николай Сидоренко, юрист ЮК "Шмаров и Партнеры":
-- В некоторых районах для получения разрешения на перепланировку требуют предварительное заключение уполномоченной организации о возможности перепланировки, а также справку о ранее произведенных перепланировках в здании, где размещена квартира заявителя, заверенную балансодержателем.
Процедура получения разрешения на перепланировку в кооперативном доме усложняется тем, что фактически собственником квартиры является гражданин-пайщик, а юридически квартира находится на балансе кооператива. Поэтому дополнительно необходимо получить разрешение ОСББ.
Для самостоятельного прохождения всех инстанций людям, затеявшим перепланировку, требуется около года. Почему так много? Ответ прост: процедура эта трудоемкая, бюрократия тоже присутствует. Документооборот, как правило, происходит по почте, нередко документы возвращают на доработку, причем как из-за невнимательности граждан, так и по вине самих сотрудников госучреждений…

Основными запрещенными видами перепланировок являются*:

• расширение площади помещений санузлов и ванных комнат за счет других помещений;
• объединение лоджий и балконов с помещениями квартиры методом разборки внешних стен (причем неважно, являются стены несущими или нет);
• перенос приборов отопления на лоджии и балконы;
• объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
• создание проемов в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
• удаление звукоизолирующего основания полов при ремонте;
• создание пристроек к квартирам, расположенным на первом этаже жилых многоэтажных домов;
• установка кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах зданий, выходящих на улицу.

* -- По данным юридической компании "Шмаров и партнеры".

Получить в БТИ поэтажный план квартиры на кальке

с экспликацией по состоянию на день оформления

документа, а также планы экспликаций соседних

помещений, если производится переустройство

объединяемых квартир.

Собрать необходимые документы:

l заявление, в котором описывается,

что и зачем хочется переделать;

l выписку из технического паспорта дома

с указанием его технического износа (в БТИ);

l экспликацию жилья, подлежащего перепла-

нировке (в БТИ);

l документы на право собственности

на жилье;

l выписку из домовой книги в жэке;

l копию финансово-лицевого счета в жэке.

Нанести на копию плана квартиры эскиз заду-

манной перепланировки и, взяв с собой планы

из БТИ, совершить поход в лицензированную

организацию (проектный институт), которая

составляет техническое заключение. Проект-

ная организация проводит техническое об-

следование здания и квартиры, определяет

их физический и моральный износ, составляет

планы межэтажных перекрытий, несущих стен и

конструкций, инженерных систем и так далее. В ре-

зультате собственник квартиры получает проект (эс-

киз или дизайн-проект в зависимости от желания).

Разработанный проект следует согласовать в специ-

ализированных организациях: жэк, «Киевэнерго»,

«Киевгаз», санэпидслужба, МЧС, райуправления ох-

раны труда и архитектуры. Если предусмотрено вме-

шательство в несущие стены, понадобится виза спе-

циалиста «Киевгосэкспертизы».

В каждой из согласующих организаций предстоит

официально уплатить ведомственные сборы (в со-

вокупности — свыше $500). И это только легальные

расходы.

Далее необходимо получить:

l справку о согласии всех совершеннолетних

жильцов и собственников реконструируемых

помещений с заявленной перепланировкой;

l письменное заявление владельцев смежных,

выше- и нижерасположенных помещений,

что они не возражают против перепланиров-

ки. Заверить их подписи надо в жэке.

Положительное заключение экспертов и согласо-

ванный проект подать в районную администрацию

для получения разрешения на проведение ремонт-

но-строительных работ.

После проведения ремонтных работ получить на

руки акты о выполненных работах — от лицензиро-

ванной организацииподрядчика.

Получить заключения от газовой и энергослужбы,

жэка, райжилуправления.

Провести промеры БТИ для получения нового тех-

паспорта.

Получить акт о вводе квартиры в эксплуатацию.

Получить новый правоустанавливающий акт на пра-

во владения жильем.

Продолжение материала: Как сделать ремонт квартиры дешево и быстро

Где еще почитать
о перепланировке:
www.comfort.kiev.ua/forum/?col=20&fid=6&m_id=80&p=0
www.eremont.com.ua