Сентябрь, похоже, оправдал ожидания риелторов -- цены на недвижимость потихоньку начали ползти вверх. По данным АН "Планета Оболонь", за первый месяц осени квартиры на вторичном рынке Киева в среднем подорожали на 0,9% (Первичный рынок см. по ссылке). Оживление рынка специалисты не связывают с завершившимися выборами в парламент. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко отметил, что эксперты рынка задолго до объявления даты выборов прогнозировали его активизацию в сентябре. Мол, политика в этом случае на рынок не повлияла (подробнее о выборах и о недвижимости см. "Деньги" N54, от 11 октября 2007 года, доступно на www.dengi.ua). Однако она повлияла в другом: стоит напомнить, что еще в августе продавцы придерживали жилье до того момента, когда будут объявлены итоги выборов в Верховную Раду, надеясь, что все вернется на круги своя и цены на жилье активно пойдут вверх. Покупатели же, в свою очередь, рассчитывали на обвал цен. Но, как видим, ошиблись и те и другие -- кардинальных изменений не произошло. И, скорее всего, до конца года не произойдет. По прогнозам экспертов, до конца года "вторичка" в столице будет дорожать максимум на 2% ежемесячно. В регионах пророчат подорожание на 3--5% в месяц.
Сказочники
Предвыборный сентябрь был богатым на обещания. В частности, правительство Виктора Януковича договорилось с неким американским инвестфондом Education Development Relief Foundation Incorporations (EDRFI) о реконструкции ветхого жилого фонда. Согласно меморандуму, подписанному Министерством жилищно-коммунального хозяйства и EDRFI, американский фонд инвестирует в реконструкцию "хрущевок" 6,3 млрд. -- неслыханную для Украины сумму.
Начать реконструировать "хрущевки" планируется в первом квартале 2008 года с улиц Маршала Гречко и Стеценко, а также Интернациональной площади. Предполагается снести 148,4 тыс. м2 старого жилья и вместо них построить 555 тыс. м2 нового.
Идея привлечения внешнего инвестора для реконструкции наших родных "хрущевок" абсолютно не нова. Напомним, в 2005 году (когда премьер-министром была Юлия Тимошенко) к этому предполагалось привлечь российскую компанию "Конти", которая занимается реконструкцией ветхих зданий в Москве. "Конти" зарегистрировала в Украине свою "дочку" -- ЗАО "Конти-буд-Украина", которая обещала, используя московские технологии, начать обновлять ветхое жилье столицы с Сырца. Но, увы, не сложилось. (Подробнее о реконструкции "хрущевок" см. "Деньги" N30, от 26 апреля 2007 года, доступно на www.dengi.ua).
Стартует программа с участием американцев или останется, как и все прежние, только в планах, пока неизвестно. Например, министр ЖКХ Александр Попов отмечает, что программа реконструкции с привлечением американских средств еще не утверждена. Остается загадкой и "биография" самого Education Development Relief Foundation Incorporations. Ни один англоязычный сайт не дает об этой конторе никакой информации.
Тем временем в Киеве...
Как отмечают в АН "Планета Оболонь", в сентябре наблюдалась борьба двух "разнознаковых" тенденций: повышение цен и рост числа предложений (он, объективно, препятствует удорожанию недвижимости). По разным данным, количество квартир, выставленных на продажу в сентябре, увеличилось по сравнению с августом на 12%. Вообще, как утверждают эксперты рынка недвижимости, по сравнению с маем текущего года количество предложений малогабаритного старого жилья осенью увеличилось. А вот доля качественного старого жилья (дореволюционные дома и "сталинки") заметно снизилась. Стоит отметить, что сегодня желающих обзавестись малогабаритной квартирой по текущим ценам не так-то и много. А вот хорошее жилье, несмотря на свою дороговизну, пользуется спросом даже в "застойное" время. Цена предложений однокомнатных квартир в дореволюционных домах в сентябре по сравнению с августом увеличилась почти на 2,6%, до $4820 за 1 м2. А вот "сталинки", напротив, подешевели на 2,8%, до $3542 за 1 м2. Что касается "хрущевок" и старой панели, то квартиры в них за сентябрь выросли в цене на 0,6 и 1,5% соответственно.
По прогнозам директора группы компаний "Планета Оболонь" Алексея Котенко, стоимость "вторички" до конца года увеличится на 5--6%. Дескать, резкого изменения цен ожидать не стоит.
И в регионах...
В сентябре активизировались и региональные рынки недвижимости. Впрочем, как утверждают операторы местных рынков, такого длительного застоя, как в Киеве, у них не было. Например, в Харькове, по данным Украинской гильдии риелторов, ежемесячное повышение цен на вторичную недвижимость этим летом составляло 1--3%. Не изменилась ситуация и в сентябре. За месяц цены предложений на квартиры повысились примерно на 1%, до $1200 за 1 м2. И до конца года, по прогнозам риелторов, харьковские квартиры вырастут в цене еще на 5%.
Цены на одесские квартиры тоже будут расти. Президент Ассоциации риелторов Одессы Константин Новицкий уверяет, что до конца 2007 года жилье подорожает еще на 10--15%. Правда, пока недвижимость не особо растет в цене: сегодня средняя стоимость жилья в Одессе составляет примерно $1700 за 1 м2.
Наиболее активно вошел в осень Донецк. Впрочем, в этом городе рынок недвижимости проснулся еще летом. Только за август цены повысились на 4% (подробнее см. "Деньги" N 49, от 6 сентября 2007 года, доступно на www.dengi.ua). В сентябре же квартиры в Донецке подорожали в среднем на 0,5%, до $1100 за 1 м2. По данным аналитического отдела "Финансовой компании "Герц", самая дорогая недвижимость, почти $1680 за 1 м2, находится в центральном районе города -- Ворошиловском. А самая дешевая, около $700 за 1 м2, на окраине -- в Петровском районе. По прогнозам экспертов, до конца года недвижимость в Донецке подорожает еще на 5--10%.
Выросла в цене "вторичка" и во Львове. По разным данным, средняя стоимость "квадрата" вторичного жилья в центре города Льва составляет более $2 тыс., на окраинах -- $1500.
Пришло оживление и в Днепропетровск. Однако эксперты днепропетровского рынка недвижимости утверждают, что цены на жилье после летнего застоя практически не изменились. И сейчас средняя стоимость "вторички" варьируется от $1 тыс. за 1 м2 на окраине города до $2 тыс. в центре. По мнению директора днепропетровского агентства недвижимости "Домострой" Станислава Воронина, цены в застывшем состоянии будут находиться недолго, и до конца года стоит ожидать подорожания вторичной недвижимости примерно на 10%.
Почем квартирка?
Примерные цены на вторичное жилье в Киеве в сентябре, $ за 1 м2
|
Тип жилья |
Месяц |
«Единички» |
«Двушки» |
«Трешки» |
|
Цена |
Изменения, % |
Цена |
Изменения, % |
Цена |
Изменения, % |
|
Дореволю-ционные |
Август |
4699 |
2,58 |
5070 |
0,89 |
4914 |
--2,04 |
|
Сентябрь |
4820 |
5115 |
4814 |
|
«Сталинки» |
Август |
3644 |
--2,8 |
4144 |
--3,72 |
3724 |
2,5 |
|
Сентябрь |
3542 |
3990 |
3817 |
|
Старый кирпич («хрущевки») |
Август |
2894 |
0,59 |
2847 |
1,62 |
2889 |
2,04 |
|
Сентябрь |
2911 |
2893 |
2948 |
|
Типовая панель |
Август |
2744 |
1,31 |
2668 |
1,05 |
2412 |
0,58 |
|
Сентябрь |
2780 |
2696 |
2426 |
|
Украинский кирпич |
Август |
2743 |
1,46 |
2829 |
0,78 |
2995 |
1,97 |
|
Сентябрь |
2783 |
2851 |
3054 |
|
Улучшенный кирпич |
Август |
3044 |
--0,33 |
3111 |
3,05 |
2962 |
--3,78 |
|
Сентябрь |
3034 |
3206 |
2850 |
По данным www.domik.net
Где жить лучше?
Примерные цены на вторичное жилье в регионах в сентябре, $ за 1 м2
|
Город |
Цена |
|
Днепропетровск |
1100--1500 |
|
Донецк |
700--1700 |
|
Львов |
1430--2000 |
|
Одесса |
1480--2000 |
|
Харьков |
800--1500 |
А все-таки строят
Основная причина, по которой в Украине так и не начали массово реконструировать "хрущовки" -- отсутствие правил расселения и компенсации жилых метров жителям старых домов.
Но несмотря на то, что законодательства, регулирующего эти вопросы пока нет, частные строительные компании понемногу реализовывают свои проекты, самостоятельно договариваясь с жильцами домов. Сегодня в Киеве уже снесено несколько старых домов. Один из таких проектов находится в районе Сырца. Как рассказал "Деньгам" один из бывших жителей "хрущовки", жильцам был предложен приемлемый компенсационный пакет. Площадь новой квартиры рассчитывалась по формуле: "площадь старой квартиры × 1,3". Если в семье больше двух детей, она могла дополнительно получить еще 20% площади. Реализовывала проект одна из украинских строительных компаний. Жители "хрущовок" не боялись остаться без жилья, так как сперва был построен дом, в который их планировалось переселить, и только после этого они подписали документы о передаче старого жилья. Юридически все было оформлено как продажа старого и покупка нового жилья.
Как стало известно "Деньгам", в ближайшем будущем проект по сносу старых домов и возведении на этом месте новых начинает реализовывать строительная компания ICD. По словам руководителя программы развития многофункциональных городских комплексов Виктора Власова, будут реконструироваться дома в районе Батыевой горы. Строители уже получили разрешение от городских властей, им осталось только договориться со всеми жильцами. Однако большая часть жильцов уже согласилась.
Где еще почитать
о вторичной недвижимости:
www.domik.net
www.kanzas.ua
www.realt.ua
Загрузка...
