Недвижимость как объект инвестиций сильно сдала свои позиции. Ни на первичном, ни на вторичном киевских рынках в 2007 году ощутимых ценовых скачков не было. Первичная недвижимость дорожала совсем незначительно, порой меньше, чем на полпроцента в месяц.
В регионах первичка по-прежнему дорожает. В некоторых крупных городах с начала года цены выросли более чем на 35%. Однако это не "чистый рост" -- в основном столь стремительно дорожало жилье с приближающимися сроками сдачи в эксплуатацию. Как неоднократно писали "Деньги", цены на квартиры в практически достроенных домах гораздо выше, чем на начальном этапе строительства. На этапе котлована квартиры на 20--35% дешевле, чем в уже почти готовом объекте.

Киев

Напомним: в прошлом году первичная недвижимость подорожала на 35%. По подсчетам "Денег", рост цен на "первичку" в 2007 году в Киеве составит не больше 10%. Примерно такие же данные приводит и портал "Недвижимость" -- по его подсчетам, с начала года первичка подорожала на 9,63%.

Стоит отметить, что по сравнению с июлем несколько выросли цены на квартиры в домах от ХК "Киевгорстрой". Например, в середине лета компания реализовывала жилье по $1760 за 1 м2 в домах, строительство которых завершается в этом году, и по $1565 за 1 м2 в домах, сроки сдачи которых в эксплуатацию -- сентябрь 2008 года. Но в конце ноября квартиры продавали уже по 1950 за 1 м2 в домах, которые запланировано ввести в эксплуатацию в этом году. И по 1750 за 1 м2 -- за жилье со сроками сдачи в сентябре 2008 года.

Впрочем, операторы рынка уверяют, что недвижимость должна подорожать гораздо сильнее -- на все 25--30%. Дескать, стройматериалы и энергоносители выросли в цене, да и суммы различных отчислений и "благодарностей" тоже. Правда, как рассказал "Деньгам" Юрий Сербин, депутат Верховной Рады, экс-глава Комиссии ВР по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ, президент ООО "Экобуд", рост цен на первичном рынке недвижимости очень мало связан с ростом себестоимости строительства. "Да, цены на энергоносители и стоимость стройматериалов растут. Но строительные материалы подорожали за последние полгода лишь на 8% (в пределах инфляции), а продажная цена жилья, особенно однокомнатных квартир, выросла на 25%", -- отметил он. По словам эксперта, рост цен связан с увеличением дополнительных затрат на землеотвод, подключение к инженерным сетям и прочее. (Подробнее о том, какие строительные затраты включены в стоимость квадратного метра для покупателя, смотри "Деньги", №43 от 1 ноября 2007 года, доступно на www.dengi.ua.)

Однако привычка застройщиков постоянно поднимать цены может оказаться не слишком полезной в условиях застоя на рынке. Осень, которую они так ждали в надежде, что цены пойдут вверх, не оправдала их ожиданий. К сожалению для них и к счастью для покупателей, тотального повышения цен не произошло. Только несколько компаний, устав ждать, официально заявили о том, что поднимают цены ("XXI век" -- на 2,5--4%, "НЕСТ" -- 5--15%).

Эксперты рынка отмечают, что в текущем году некоторые застройщики столкнулись с проблемой реализации своего жилья. Представитель строительной компании, пожелавший остаться неназванным, рассказал, что в Киеве из более 1 млн. м2 жилья, построенного в этом году, продано не более 0,8 млн. м2. То есть можно сказать, что спрос на первичное жилье в столице в 2007 году снизился почти на 20%. Некоторые наблюдатели утверждают, что не последнюю роль в сокращении спроса сыграла политическая нестабильность в стране. Впрочем, как заметили "Деньги", эта политическая нестабильность -- удобная причина для объяснения всех экономических явлений. Растут цены -- виновата она: мол, в такой нервной обстановке что может быть надежнее недвижимости? Не растут цены -- опять все дело в политической нестабильности: как же можно вкладывать деньги, когда нет уверенности в завтрашнем дне?

Банкиры уверяют, что дело в другом. "Объем кредитования первичной недвижимости сейчас несколько сократился, особенно в Киеве. Причина этого, отчасти, лежит в плоскости финансирования строительства, которое, в свою очередь, во многом отражает фактор спроса. Покупательский спрос в значительной степени смещается в сторону домовладений. И с рынка первичного строительства уходят не только те покупатели, для которых этот сегмент был интересен как рынок инвестиций, но и реальные потребители такого жилья", -- считает директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. С ним согласен и начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции "VAB Банка" Антон Шаперенков: "Спрос на первичном рынке изменился по причине того, что с него постепенно уходят спекулянты в более прибыльные направления, например, на рынок земли и коттеджное строительство". (Подробнее, о выгодах инвестирования в землю см. "Деньги", №44 от 7 ноября 2007 года, доступно на www.dengi.ua.)

Так что причины застоя гораздо примитивнее: на рынке явно не хватает нового жилья эконом-класса, а покупателей, желающих платить как минимум $1500 за "квадрат" однокомнатной квартиры площадью 50 м2, не так уж много.

Почем столичный «новострой»

Средние цены на первичную недвижимость в разных районах Киева, $, за 1 м²

По данным www.realt.ua.

Регионы

После достаточно ощутимых скачков за январь--март -- более чем на 10% -- региональный первичный рынок практически замер. Оживление началось только с августа.

По словам Натальи Городецкой, менеджера по работе с инвесторами ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (Харьков), осенью рынок оживился, но ожидаемого резкого увеличения спроса не произошло. "Сейчас цены растут в основном за счет тех квартир, которые идут на продажу в уже готовых к сдаче домах, это касается и эконом- и бизнес-класса. Цены на жилье "премиум", практически, достигли возможного "потолка", поэтому они не двигаются уже в течение квартала", -- рассказала она. Сейчас цены на квартиры эконом-класса в Харькове составляют около $950 за 1 м2. В начале года эконом-жилье в городе стоило примерно $670 за 1 м2. По предварительным итогам, "эконом-класс" за 2007 год в Харькове подорожает примерно на 30%.

Ощутимо скакнули вверх цены на "первичку" в Донецке. По итогам 10 месяцев, новое жилье в городе стало дороже на 35%. При этом больше всего выросли в цене квартиры эконом-класса. На сегодня стоимость 1 м2 такого жилья в Донецке достигает $1020. Средняя цена на "новострой" в городе -- $1550 за "квадрат".

Днепропетровская недвижимость также подросла в цене. Особенно жилье с близкими сроками сдачи. Сегодня квартиры в домах, которые будут сданы в эксплуатацию в 2008 году, продают в среднем по $1500 за 1 м2, в начале года они стоили примерно $950 за 1 м2.

Насколько она подорожала?

Примерный рост цен на первичную недвижимость за год в разных городах Украины

Чего ждать?

Что год грядущий нам готовит -- стабильность, возобновление активного роста цен или, наоборот, обвал -- сегодня сказать сложно. По наблюдениям "Денег", для инвесторов мелких строительных компаний будущий год будет довольно нервным из-за возможных скандалов: у мелких застройщиков вполне вероятны финансовые проблемы в связи с тем, что они тратили слишком много денег на землеотводы, получение разрешений и прочее. Сейчас, когда приток денег от покупателей замедлился, эти расходы, вполне возможно, нечем будет покрывать.

Например, Юрий Сербин уверен, что пока на строительном рынке не будут созданы прозрачные условия для работы -- устранение коррупции в местных органах власти, упрощение и ускорение процедуры землеотвода, проведение целевых аукционов по продаже земли и прочее, -- ожидать снижения цен на квартиры не стоит. К тому же, по мнению экспертов рынка недвижимости, следующий год может быть "провальным" по сдаче нового жилья в Киеве, так как на протяжении 2006 года земельные участки под строительство жилья в столице почти не выделялись.

В то же время не исключено, что ценовые тенденции 2007 года продолжатся и в 2008-м. По словам министра регионального развития и строительства Владимира Яцубы, в столице цены на квартиры уже достигли своего предельного уровня, что отразилось на количестве желающих купить новое жилье в городе. По мнению министра, подтверждает факт сокращения спроса на квартиры в Киеве и то, что застройщики начали активно осваивать ближайший пригород и другие города.

По данным Госкомстата

  ИТОГО
Цены на "первичку" в Киеве подросли за год всего на 10%. Это медленнее, чем инфляция. Возможно, они уже достигли своего "потолка". В регионах "квадраты" пока еще дорожают гораздо активнее: с начала года в среднем на 35%.

Где еще почитать

о первичной недвижимости:
1. www.agent.ua
2. www.realest.com.ua
3. www.domik.net