Первичка дорожает
(Журнал "Деньги" №19(85) 08.05.2008)

Ревизора вызывали?

Строителям обещают новую встряску. Государственная архитектурно-строительная инспекция решила навести порядок в строительной отрасли и до конца мая перерегистрировать все ранее выданные разрешения на строительство. Такое решение, по словам начальника инспекции Александра Бондаренко, вызвано тем, что на протяжении последних 7 лет было выдано 72 тыс. лицензий на строительство, а реально занимаются строительной деятельностью 32-33 тыс. зарегистрированных стройкомпаний. 

Как рассказал г-н Бондаренко, столь существенная разница между количеством выданных и "работающих" лицензий объясняется тем, что каждая вторая компания обращается за лицензией, подавая несоответствующие действительности данные о материально-техническом и кадровом обеспечении. "С 1 января мы кардинально изменили подход, и теперь выдача лицензий субъектам на право занятия строительно-проектной деятельностью производится на основании экспертной оценки с обязательным выездом в эту организацию, оценкой наличия материально-технической базы, квалифицированных кадров и системы контроля над качеством работ", -- рассказал г-н Бондаренко. 

Напомним, с 1 января 2008 года Госархстройинспекция осуществляет контроль над всеми строительными организациями.
Проверять и контролировать ее работники обещали не только строителей, а и подрядчиков и даже местные органы власти в вопросах соблюдения градостроительной и проектной документации, местных правил застройки населенных пунктов и прочее. Так что с начала года строителям, решившим освоить тот или иной "кусок" земли в городе, приходится договариваться не только с местными чиновниками, а и с региональными отделениями инспекции.

Это не единственная инициатива инспекции. Г-н Бондаренко считает, что следует пересмотреть нормы, по которым застройщики сдают дома в эксплуатацию. И, может быть, обязать сдавать их квартиры "под ключ", то есть с внутренней отделкой. А то, по его словам, часто дома сдаются без действующих лифтов, канализации, водопровода и прочего.
Застройщики на это отвечают, что техническое оснащение (лифты, трубы и т. д.) они обязаны делать и так, а вот отделкой заниматься строителей заставить сложно. Ведь ремонт в новостройке может стоить 50% от цены "голого" жилья, а то и более. Кроме того, многие новоселы предпочитают делать ремонт сами, по своему вкусу -- уже такая традиция сложилась.
Так что, если инспекция сумеет воплотить инициативу в жизнь, то квартиры в новых домах ощутимо подорожают. А застройщики и торговцы недвижимостью в последнее время говорят, что лишний рост цен им ни к чему: спрос-де и так падает. Правда, это больше касается столицы, и то не всегда (см. ниже).

Каковы будут последствия иных инициатив Государственной архитектурно-строительной инспекции, никто из опрошенных строителей предсказывать пока не берется. "Деньги" рискнут предположить, что может снизиться риск выхода на рынок фирм-однодневок, которые, "собрав" деньги на строительство, исчезнут, оставив инвесторов ни с чем. Естественно, если инспекция будет по-настоящему инспектировать. А то у нас в стране появление нового контролирующего органа обычно приводило лишь к удорожанию процессов, связанных с получением разрешений, а значит -- к увеличению себестоимости.

Киев

Пока чиновники решают вопрос перелицензирования строительных компаний, цены на первичную недвижимость постепенно повышаются. Как уже писали "Деньги" (№15 от 10 апреля 2008 года, доступно на www.dengi-ua.com), по данным строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" за март первичка бизнес-класса подорожала на 10% - до $2873 за 1 кв. м, эконом-класса -- меньше чем на 1% - до $1940 за квадрат.

А вот по словам президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александра Рубанова, рост цен на квартиры бизнес- и эконом-класса на первичном рынке жилой недвижимости Киева в первом квартале 2008 года составил в среднем 2-5% по сравнению с четвертым кварталом 2007 года. При этом количество сделок сократилось. Подорожание жилья, уверяет г-н Рубанов, обусловлено инфляционными процессами, падением курса американской валюты и ужесточением условий кредитования. (Об условиях ипотечного кредитования см. "Деньги" №9 от 28 февраля 2008 года и №15 от 10 апреля 2008 года, доступно на www.dengi-ua.com.)

Специалисты строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" отмечают, что мартовское снижение курса доллара по отношению к евро стало одной из основных причин существенного пересмотра цен в сегменте бизнес-жилья на первичном рынке Киева. Аналитики компании утверждают, что мартовское изменение цены, в особенности на жилье бизнес-класса, не является реакцией рынка на существующий спрос. В данном случае компании-застройщики осуществляют попытку сохранения объема ожидаемой прибыли за счет изменения конечной цены для покупателя.

Увы, снижения цен на столичную первичную недвижимость никто не обещает, разве что уменьшения скорости удорожания.
По мнению Михаила Жоголева, члена правления Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, рост цен на недвижимость в Киеве к концу 2008 года, в среднем, составит не более 10%. При этом эксперт ожидает снижения спроса на киевские квартиры в пользу загородного жилья. "Уменьшение потребительского спроса на внутригородское жилье рано или поздно приведет к тому, что застройщики задумаются о качестве строительства", -- отметил он.

Регионы

В отличие от Киева, в других крупных городах первичная недвижимость за первый квартал текущего года подорожала довольно ощутимо -- на 7-20%.
Глава комитета по вопросам стандартизации, обучения и сертификации Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Анатолий Топал считает, что столь ощутимое подорожание обусловлено невысокими темпами строительства. Дескать, регионы только начали развиваться, что сразу же отразилось на покупательской способности и на увеличении спроса на жилье. А строители пока не поспевают за его ростом. По его словам, сегодня темпы роста цен на недвижимость в регионах намного опережают столичные, хотя сами квартиры еще стоят дешевле, чем в Киеве.
Стоит отметить, что в крупных городах, как и в столице, застройщики предпочитают строить жилье бизнес-класса, хотя наиболее востребованными являются небольшие квартиры эконом-класа.

В Минэкономики Украины уверяют, что в регионах ныне гораздо проще, чем в Киеве, получить земельный участок и разрешения на строительство, а также меньше рисков того, что местные власти пересмотрят решения о землеотводах, как это происходит в столице. 

Кроме того, по словам замначальника Главного управления земельных ресурсов Киевгоргосадминистрации Андрея Тарнопольского, сейчас в Киеве отсутствуют земельные участки для реализации строительных проектов. Дескать, сегодня нет площадок, куда можно выйти и работать -- либо на них есть недвижимость, которую нужно сносить, либо они юридически обременены.

Заметим, не все гладко с землеотводами и в регионах (особенно в приморских). И строительного бума там, несмотря на заверения Минэкономики, не наблюдается. Может, все впереди?
А пока, повторимся, региональная первичка дорожает.

Цены на первичную недвижимость в бывшей столице Украины -- Харькове -- начали расти уже в январе текущего года. По данным девелоперской компании "Макрокап девелопмент Украина" (МКДУ), за первый квартал 2008 года наибольше подорожало новое жилье "эконом-класса" -- на 19% (с $983,4 до $1170 за 1 кв. м). На 8,8% стали дороже квартиры "бизнес-класса" (с $1665 до $1810,7 за 1 кв. м). Медленнее всего росли цены в элитных сегментах недвижимости. Премиум-жилье за первый квартал прибавило в цене 7,6% (с $2425 до $2610 за 1 кв. м). Менеджер МКДУ по работе с инвесторами Наталья Городецкая отметила, что двигателем роста цен на недвижимость является высокий уровень инфляции. "Подорожание стройматериалов, транспортных перевозок, услуг -- все это отражается на цене жилья. Кроме того, сейчас снова возрос спрос на новые квартиры: возможно из-за нестабильности на валютном рынке люди вновь увидели в недвижимости привлекательный инвестиционный инструмент", -- рассказала она. По ее словам, рынок заметно оживился, спрос на новое жилье существенно превышает предложение, особенно в эконом-классе.

В Днепропетровске за первый квартал текущего года первичное жилье подорожало примерно на 15%. По данным агентства недвижимости "Realnest", наиболее ощутимо росли цены в новостройках, срок сдачи которых запланирован на текущий год. В частности, по состоянию на начало апреля жилье, которое сдается в 2008 году, стоило в среднем $1961 за 1 кв. м, в январе же такие квартиры продавались по $1658 за 1 кв. м. Увеличивалась стоимость недвижимости, которая запланирована к сдаче и в 2009 году. И это неудивительно: чем больше выполнено строительных работ, тем дороже будут квартиры. Как уже писали "Деньги", недвижимость на этапе котлована стоит на 30-35% дешевле, чем на завершающей стадии строительства.
В Донецке покупатели все больше предпочитают новое жилье старому. Учитывая постоянный спрос на строящееся жилье в Донецке, с начала года квартиры подорожали на 10%.

Спрос на новое жилье во Львове есть всегда. Вот только строится в городе не так и много. Причина -- "теснота". Опрошенные эксперты местного рынка недвижимости говорят, что квартиры в новостройках раскупаются очень быстро. Причем наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Новое жилье востребовано -- на него понемногу поднимаются цены. За январь-март текущего года 1 кв. м в строящемся доме стал дороже примерно на 10-15% - до $1100. Стоит отметить, что подорожание больше всего затронуло квартиры эконом-класса. Цены на элитное жилье остались практически неизменными, поскольку спрос на дорогие квартиры небольшой.

Подорожали квартиры и на юге страны. В частности, в Одессе с начала года квартиры выросли в цене примерно на 10%. Ориентировочно на 8-12% стали дороже новостройки и в Ялте, и Севастополе.

Чего ждать?

Как ни печально, но эксперты рынка упорно не прогнозируют обвала цен на новое жилье. Тем не менее, дальнейшие прогнозы, относительно повышения стоимости -- обнадеживающие. Практически по всем регионам до начала лета обещают несущественное повышение цен на 1-2%. Вполне вероятно, что это будет скорее корректировка цен, связанная с колебанием курса доллара. Напомним, как отмечали аналитики СИК "Киев Жилье-Инвест", резкое увеличение цены, не подкрепленное платежеспособным спросом, может привести к серьезному кризису рынка.

Ценные метры

Ориентировочная стоимость первичной недвижимости в разных городах Украины, $ за 1 кв. м.

Почем столичный новострой
Средние цены на первичную недвижимость в разных районах Киева $ за 1 кв. м

 По данным www.realt.ua

 Настройки
Объемы выполненных строительных работ в регионах в первом квартале 2008 года, млн. грн.

 По данным Госкомстата Украины

ИТОГО:  За январь-март текущего года первичка в Киеве подорожала на 2-5%, в регионах рост цен достигал 20%. Дорожать будет и дальше, но медленнее.

Цены на "первичку" не снижают из-за газа 13.03.2008

Киевское жилье опять дорожает 10.04.2008

Самая выгодная ипотека: где искать? 10.04.2008

Загородное жилье растет в цене 20.03.2008

Строительство новостроек затягивается или стоит? 13.03.2008

"Вторичка" дорожает из-за доллара 17.04.2008

Аренда жилья в Киеве становится доступной? 24.04.2008