Как гласит украинское законодательство, а именно -- Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование и финансирование объектов жилого строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды, институты совместного инвестирования и через выпуск беспроцентных целевых облигаций. Большинство компаний, которые участвовали в рейтинге "Денег", уже выполняют эти требования. В частности, шесть компаний реализуют жилье через выпуск целевых облигаций, четыре -- через ФФС. Но вот остальные…. К сожалению, они предлагают инвесторам заключать договоры комиссии, о паевом участии или купли-продажи имущественных прав. Уважаемые инвесторы! "Деньги" предупреждают: будьте предельно внимательны в общении с такими компаниями!
К исследованию договоров, которые предлагают заключать застройщики, мы привлекли практикующих юристов. По словам Евгения Старчука, партнера ЮК "Старчук Плачинда и партнеры", компания--застройщик не имеет права продавать жилье на первичном рынке по договору купли-продажи имущественных прав, договору о паевом участии и прочим вариантам договоров, не предусмотренных законом "Об инвестиционной деятельности". Как уже писали "Деньги", заключенные по ним сделки могут быть признаны недействительными -- инвестор рискует получить отказ в регистрации прав собственности на объект. А вернуть деньги будет очень сложно.
Г-н Старчук полагает, что меньше всего рискует инвестор при покупке строящегося жилья через ФФС. В частности, по мнению юриста, инвестируя деньги в строительство через ФФС, покупатель гарантированно сможет их вернуть в случае невыполнения застройщиком или управителем условий договора. Однако покупка жилья через ФФС не защищает инвестора от затягивания сроков строительства и лишает его возможности влиять на застройщика.
Екатерина Отченаш, директор департамента по надзору за финучреждениями Госфинуслуг, полагает, что проблема инвестирования через ФФС заключается еще и в том, что, как правило, застройщик и управитель (финансовая компания) являются аффилированными (связанными) структурами. Это не дает покупателям гарантий своевременного и качественного выполнения работ. Как смогли заметить "Деньги" при изучении договоров компаний, собранных в процессе исследования, застройщики неплохо защищены от санкций в случае задержки сроков строительства -- штрафы за это либо вовсе отсутствуют, либо просто мизерные.
Облигации тоже не являются идеальным инструментом инвестирования в первичную недвижимость. Хотя бы потому, что ни инвестор, ни кто другой не могут проконтролировать застройщика в том, как и на какие нужды тот потратит привлеченные деньги. И если строительство, не дай бог, будет сорвано, у инвестора останется ничем по сути не обеспеченная беспроцентная облигация.:(
Стоит отметить, что практически все застройщики оставляют за собой право в одностороннем порядке разорвать договор, если покупатель задержал платеж или не выполнил какое-либо его требование. И при этом удержать из возвращаемых денег 5% штрафа. В свою очередь, продавец, например, за просрочку перечисления на счет покупателя пакета облигаций на один месяц, должен выплатить ему штраф в размере 0,1% за каждый месяц задержки, начиная со второго месяца. Просто дискриминация какая-то…
Справедливости ради отметим, что "Деньги" изучали только типовые договоры. В процессе переговоров и подписания документы могут совершенствоваться -- никто не запрещает выторговать для себя более приличные условия, чем предлагает застройщик. Ведь основной принцип гражданского права состоит в том, что стороны сделки имеют право на симметричные, равноправные условия.
Торгуйтесь, господа инвесторы!
С кем договариваться?
Рейтинг застройщиков по условиям договоров с инвесторами
| Застройщик |
Балл по юрусловиям |
Вид договора* |
Пеня в отношении застройщика за несвоевре-менную сдачу, % (за каждый день просрочки) |
Плата за изменение объекта инвестирования,% от стоимости квартиры |
Плата за перуступку,% от стоимости квартиры |
Штраф для инвестора за выход из договора,% от стоимости квартиры |
| 1."Экосорб" |
0,7 |
2 |
0,01 |
0 |
0 |
|
| 2."Трест Югозаптрансстрой" |
0,6 |
3 |
0,05 |
1,5 |
1 |
20 |
| 3."Форум-Инвест" |
0,6 |
2 |
|
|
|
5 |
| 4.ХК «Киевгорстрой» |
0,55 |
3 |
0 |
1 |
1 |
5 |
| 5.ТММ |
0,55 |
1 |
0,01 |
0 |
0 |
5 |
| 6."Центрбудинвест" |
0,55 |
2 |
0 |
0 |
2 |
0 |
| 7."Гранит" |
0,53 |
2 |
0 |
0 |
2 |
2 |
| 8."Консоль" |
0,525 |
1 |
0 |
0 |
0,5 |
0 |
| 9.МЖК "Оболонь" |
0,52 |
3 |
0 |
0,8 |
2 |
5 |
| 10."Познякижилстрой" |
0,5 |
1 |
0 |
0 |
0 |
5 |
| 11.ИБК "Мисто" |
0,5 |
1 |
0 |
0 |
0 |
5 |
| 12."Жилье-Инвест" |
0,46 |
3 |
0 |
1 |
3 |
4 |
| 13."Национальная строительная компания" |
0,45 |
2 |
0 |
0 |
4 |
|
| 14.ИБК "Столица" |
0,44 |
2 |
0 |
1 |
2 |
1 |
| Вес показателя в общем балле |
1 |
0,2 |
0,25 |
0,15 |
0,2 |
0,2 |
*Виды договоров инвестирования
3 - Участие в ФФС
2 - Покупка облигаций
1 - Другие
Рейтинг застройщиков - кому довериться? 05.06.2008
Цены на "первичку" понемногу растут 05.06.2008
Купить "первичку" через ФФС 17.04.2008
Рейтинг застройщиков-2007 24.05.2007
Покупатель и застройщик в юридическом аспекте 24.05.2007
Украинские застройщики не верят в падение цен 24.05.2007
Первичка дорожает 08.05.2008
Ипотека -- еще жестче и дороже? 15.05.2008
Застройщикам могут запретить сдавать «голые стены» 07.04.2008
Цены на "первичку" не снижают из-за газа 13.03.2008
Загрузка...
